Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/212 K.2025/303

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2021/212 Esas
KARAR NO : 2025/303
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 21/08/2020
KARAR TARİHİ : 26/03/2025
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 14/04/2025
DAVA; Davacılar vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: ...... ile aralarında yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm satın aldıklarını, taşınmazın bedelinin 2400.000 TL olduğunu, taşınmaza ilişkin tüm ödemenin yapıldığını, davalının taşınmazı 30/06/2015 tarihinde teslim etmesi gerekmekte iken tapu devrinin yapılmadığını, müvekkilinin taşınmaz bedeline ilişkin herhangi bir borcunun bulunmadığını, 20/01/2020 tarihinde ..... bank AŞ’nin ipotekli taşınmazları cebri icra ile satışa çıkarmaya başladığını, taşınmazların müvekkili tarafından ipotek tesisi öncesinde satın alındığını, davalı ..... bank AŞ’nin taşınmaz üzerine ipotek koyduğu tarihte taşınmazların sözleşme ile satıldığını bildiklerini, müvekkilinin anlaşma tarihinde taşınmaz üzerinde ipotek şerhi bulunmadığını, belirterek davanın kabulü ile, müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine, taşınmazın ipoteklerden ari olarak tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, eksik ifa nedeniyle 50.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı ..... bank T.A.Ş. vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: müvekkili ile davalı ..... arasında ticari kredi ilişkisi bulunduğunu, taraflar arasında imzalanmış GKS ve ek protoko kapsamında müvekkilinin sözleşmesel edimini yerine getirdiğini, davalı tarafın yerine getirmediğini, sözleşmeler gereğince müvekkilinin ipotekleri fek etme yükümlülüğünün doğmadığını, davacı ile müvekkili arasında bağlı kredi ilişkisinin bulunmadığını, adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Davalı ..... Kiralama A.Ş. tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: husumet, görev ve yetki itirazlarının bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerine müvekkili lehine, diğer davalı ..... ile müvekkili şirket arasında imzalanmış finansal kiralama sözleşmelerinin teminatını teşkil etmek üzere ve tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı açılan tapunun iptali ve takyidatlardan ari olarak davacı adına tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın taraflar arasında aktedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, davacı tarafça satış bedelinin ödenip ödenmediği, davacı adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı, ipoteklerin konuluş sebebi, usulüne uygun olarak konulmuş olup olmadığı, fekki koşullarının oluşup oluşmadığı, taşınmazın takyidatlardan ari olarak davacı adına tescilinin mümkün olup olmadığı hususlarına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Bakırköy ...... Tüketici Mahkemesi'nin 23/09/2020 tarih ..... Esas ..... Karar sayılı kesinleşmiş görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilen dava dosyası mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılmıştır.
Mahkememizin 08/03/2021 tarihli tensip zaptı ara kararı uyarınca verilen süre içerisinde davacı tarafından 40.986,00-TL peşin harç ile 59,30-TL başvurma harcının yatırılmadığı anlaşıldığından 30/03/2021 tarihi itibariyle dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmiştir.
Mahkememizin 01/06/2021 tarihli ara kararı ile davacı vekilinin 28/05/2021 tarihinde 59,30-TL başvurma harcını ve 40.986,00-TL peşin harcını yatırdığı anlaşılmakla davalı ..... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş'.nin Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyasıyla 30/03/2021 tarihi itibariyle iflasına karar verildiği anlaşılmakla İİK 194 gereğince yargılamanın 2. Alacaklılar toplantısından 10 gün sonrasına kadar durdurulmasına karar verildiği görülmüştür.
Mahkememizin 13/11/2024 tarihli duruşma ara kararı ile "Dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla dava değerinin %20'si oranın teminat yatırıldığı takdirde dava sonuçlanıncaya kadar ihtiyati tedbir şerhi konulmasına" karar verilmiş olup teminat miktarının 18/11/2024 tarihinde Mahkememiz dosyasına yatırıldığından Esenyurt Tapu Müdürlüğü'ne İstanbul İli, ..... İlçesi ..... Mahallesi, ..... Ada,..... Parselde yer alan B Blok Zemin Kat .... Nolu bağımsız bölüm üzerindeki dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla dava sonuçlanıncaya kadar ihtiyati tedbir şerhi konulması hususunda müzekkere yazılmış olduğu görülmüştür.
Tarafların ticari defter ve belgeleri ile dosya üzerinde 27/05/2024 günü, saat 11.30'da Mahkememiz duruşma salonunda bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş olup, Bilirkişi SMMM ...... 'nun 21/12/2024 tarihli raporunda özetle; uyuşmazlığın, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, davacı tarafça satış bedelinin ödenip ödenmediği, davacı adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı, ipoteklerin konuluş sebebi, usulüne uygun olarak konulmuş olup olmadığı, fekki koşullarının oluşup oluşmadığı, taşınmazın takyidatlardan ari olarak davacı adına tescilinin mümkün olup olmadığının tespiti hususlarına ilişkin olduğunu, davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nin 6102 sayılı TTK m.64/3, VUK m.182 hükümlerine göre bilanço esasına tabi olduğunu, 2013 yılı ticari defterlerinin fiziki olarak tutulduğunu, açılış ve kapanış tasdiklerinin süresinde yaptırıldığını, 2016 yılı ticari defterlerinin e-defter olarak tutulduğunu, açılış ve kapanış defter beratlarının süresinde gönderildiğini, 2013 yılı envanter defterinin dosyaya sunulmadığını, ticari defterlerinin HMK m.222 gereğince davacı lehine delil takdirinin Mahkemede olduğunu, davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nin 6102 sayılı TTK m.64/3, VUK m.182 hükümlerine göre bilanço esasına tabi olduğunu, 2013 ve 2016 yılı ticari defterlerinin fiziki olarak tutulduğunu, açılış ve kapanış tasdiklerinin süresinde yaptırıldığını, ticari defterlerinin HMK m.222 gereğince davacı lehine delil takdirinin Mahkemede olduğunu, davalı müflis ...... A.Ş.'nin 6102 sayılı TTK m. 64/3 ve VUK m. 182'ye göre bilanço esasına tabi olduğunu, davalının dava konusu cari hesap ilişkisini kapsayan ticari defterlerinin elektronik ortamda tutulduğunu, ilgili yıllar açılış beratlarının kanuni süresi içinde gönderildiğini, 2018, 2019 ve 2020 yılları kapanış beratlarının kanuni süresi içinde gönderildiğini, 2021 yılı en son gönderilen defter beratının dosyada mevcut haliyle Şubat dönemine ait olduğu ve zamanında gönderildiğini, envanter defterlerinin dosyada yer almadığını, ticari defterlerinin HMK m.222 gereğince davalı müflis lehine delil takdirinin Mahkemede olduğunu, davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nin davalı ...... A.Ş.'ye 36.000-TL borçlu olduğunu, davalı ..... A.Ş.'nin davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nden 36.000-TL alacaklı olduğunu, davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nin davalı ...... A.Ş.'ye 36.000-TL borçlu olduğunu, davalı ..... A.Ş.'nin davacı ..... İnşaat Tic. Ltd. Şti.'nden 36.000-TL alacaklı olduğunu bildirmiştir.
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptal tescil, taşınmazlar üzerindeki ipotek ve hacizler nedeniyle borçlu olmadığının tespit ve tescilin takyidatlardan ari olarak tesisi istemine ilişkindir. Davacı ile müflis şirket arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı ve satış bedellerinin davacı tarafından ödendiği sabittir.Dava konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda haciz ve ipotekten oluşan takyidatlar mevcut olup davacı taraf, takyidatlardan ari olarak tapunun iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. İcra İflas Kanunu hükmü gereğince gayrimenkulün haczi ile takip konusu borç ve eşya arasında ilişki kurulur ve tasarruf yetkisi Türk Medeni Kanununun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmış olur. Bu tür kişisel haklar tapu kütüğüne şerh verilmekle hak sahibine eşya üzerinde dolaylı da olsa hâkimiyet kurma hakkı sağlamaz ise de tasarruf yetkisinin dar anlamda kısıtlanması sonucunu doğurduğundan taşınmaz üzerinde sonradan bu hakla bağdaşmayan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Haciz şerhinin usulsüz konulduğunun saptanması veya lehtarın talebi üzerine kaldırılması mümkün olduğu gibi borcun ödenmesi, icra takibinin düşmesi ya da herhangi bir sebeple sona ermesi halinde de taşınmaz kaydının terkini mümkündür. Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca bir hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi imkanına kavuşur. Bu durumda üçüncü kişiler Yasanın 1023. maddesi korumasından yararlanamazlar.
Davacı tarafça takyidattan ari olarak tapu iptal tescil talep edilmiş ise de, haciz ve ipotek lehdarlarına borçların ifa edildiği ya da lehdarların kötüniyetli olarak haciz ve ipotek koydukları iddia ve ispat edilmiş olmadığından açılan davanın kısmen kabul kısmen reddi ile taşınmazların üzerindeki takyidatlarla yüklü olarak tapularının iptali ile davacı adına tesciline, davalılar ..... bank ve ..... Kiralama AŞ'ye karşı açılan davanın reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KISMEN KABUL KISMEN REDDİNE,
1-Dava konusu İstanbul İli ..... İlçesi ..... ada ..... parsel B blok Zemin kat No:615 sayılı bağımsız bölümün üzerindeki takdiyatlar ile birlikte davalı ..... adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacılar adına tapuya tesciline,
2-Davalılar ..... bank ve ..... Kiralama A.Ş.'ye karşı açılan davanın reddine,
3-Alınması gereken 163.944,00-TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 40.986,00-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 122.958,00-TL'nin davalı ..... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi'nden tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 41.045,30-TL'nin davalı ..... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nden alınarak davacılara verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri, bilirkişi sarf gideri olmak üzere toplam 10.350,00-TL'nin davalı ...... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi'nden alınarak davacılara verilmesine,
6-Davalı ..... bank T.A.Ş. tarafından sarf edilen 63,00-TL yargılama giderinin davacılardan tahsili ile bu davalıya verilmesine,
7-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 324.000,00-TL vekalet ücretinin davalı ..... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi'nden alınarak davacılara verilmesine,
8-Davalılar ..... bank T.A.Ş. ve .....Kiralama A.Ş. kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 324.000,00-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak bu davalılara verilmesine,
9-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair, davacılar vekilinin yüzüne karşı, davalılar vekillerinin yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 26/03/2025
Başkan .....
¸e-imzalıdır
Üye .....
¸e-imzalıdır
Üye .....
¸e-imzalıdır
Katip .....
¸e-imzalıdır