İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2024/710 K.2025/131

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2024/710
KARAR NO: 2025/131
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 02/11/2023
NUMARASI: 2017/503 E - 2023/812 K
Birleşen İstanbul 10.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/875 esas sayılı dosyasında;
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ: 21/01/2025
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada; Davacılar vekili dava dilekçesi ile; 20/10/2015 tarihinde ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi'nin ... ve ... tarafından kurulduğunu, ...'un ortakları ... ve ... ile davalı ...'in bir araya gelerek mükerrer kereler gerçekleştirmiş oldukları toplantılarda, ortaklaşa otel işletme projesi konusunda mutabık kaldıklarını, bu çerçevede ... Turizm Ticaret Limited Şirketi'nin maliki olduğu bilinen binada, ortaklaşa bir otel işletmeye başlamalarının ön şartı olarak, davalı tarafından sözlü olarak taahhüt edilen iskan ve işletme ruhsatı alımına ilişkin hususların somutlaştırılması konusunda taraflarca bir protokol ile imza altına alınmasına karar verildiğini, 27/11/2015 tarihinde ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ile davalı arasında ... Mh., ... Sk., No: ... Kadırga/Fatih/İstanbul ... pafta, ... ada, ... parsel adreslerinde bulunan taşınmazların kiralanması, taraflar arasında gerçekleşecek müstakbel ortaklık ilişkisi ve tarafların söz konusu taşınmazların kiracısı olmak üzere kuracağı anonim şirket ile ilgili temel ön koşulları düzenleyen bir Protokol akdedildiğini, 18/12/2015 tarihinde protokol gereği ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi tarafından öngörülen yükümlülüklere uygun şekilde ilk taksit olan 70.000,00-TL'nin protokolün akdedildiği tarihte; ikinci taksit olan 200.000,00-TL'nin ise protokolde öngörülen vade tarihinden önce ödendiğini, 22/12/2015 tarihinde protokol gereğince taraflarca kurulması öngörülen şirket olan ... Ticaret ve Limited Şirketi'nin ... Mh., ... Sk., ... No: ... Fatih/İstanbul adresinde faaliyet göstermek üzere kurulduğunu, ... Ticaret ve Limited Şirketi'nin ortaklarının, davacı ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi ile davalı olarak belirlendiğini, protokolde her ne kadar kurulacak şirketin türünün anonim şirket olacağı yazılı olsa da, şirket kurulum masraflarının düşük tutulması adına müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi ile davalı arasında varılan şifahi mutabakat uyarınca, yeni şirketin türünün limited olarak belirlendiğini, davalının da ilgili limited şirketinin kuruluşu ve sonrasında gerekli her türlü belgeyi herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin imzaladığını, protokolde davalının, 31/12/2016 tarihine kadar yetkili makamlardan otel-pansiyon-geçici konaklama tesisi olarak kullanılması için gereken iskan ve kullanım ruhsatı izinlerini alacağını kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, aynı protokolde bu izinlerin belirlenen tarihe kadar alınamaması halinde davalının, ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ve ortaklarının bu nedenlerle doğacak tüm zararlarını karşılamayı, kendisine önceden ödenmiş meblağları da ayrıca iade etmeyi ve yine 1.000.000,00-USD tutarında cezai şart ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, ancak davalının tüm sözlü ve yazılı uyarılara rağmen edimini yerine getirmediğini, 29/02/2016 tarihinde davalı, ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ve yeni hissedar ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi arasında önceki protokolün eki ve ayrılmaz bir parçası olacak nitelikte ek bir protokol akdedildiğini, bu protokol ile ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi'nin, 27/11/2015 tarihli protokolden doğan tüm hak, alacak ve borçlarını ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi'ne devrettiğini, 05/03/2016 tarihinde oteli işletmek üzere kurulan ... Ticaret ve Limited Şirketi ile taşınmazın maliki ... Kuyumculuk Turizm Ticaret Limited Şirketi arasında kira başlangıç tarihi 01/04/2016 olan bir kira sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi tarafından davalıya gönderilen Beyoğlu ... Noterliği'nin 07/02/2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, iskan ve ruhsat problemi yüzünden müvekkili tarafından açıkça dava konusu otelin 31 odalı faaliyet göstermesi gerekir iken, hiçbir zaman 31 odadan tam olarak faydalanamadığını, ancak otelin mevcut durumu itibariyle sadece 17 oda açısından tam randımanlı olarak faaliyetini sürdürdüğünü, söz konusu ihtarnamede binanın özellikle yarısının kullanılıyor oluşunun, davalının ihmali neticesinde iskan alınamaması sebebiyle otele ait iki bina arasında duvarın kapatılmak zorunda kalındığı, söz konusu bu işlemin ise otel gelirlerinde somut verilerle ortaya konulabilecek ciddi bir düşüşe sebebiyet verdiğinin ifade edildiğini, seyahat acentelerinin ruhsat olmaması sebebiyle otel ile çalışmayı reddettiğinin ifade edildiğini, binalar arasındaki bağlantının kopması nedeniyle binaların birisinde hiçbir faaliyet yürütülemediğini, örneğin otelin restoran kısmının kapatılan bölümde kaldığını ve otel müşterilerine salon dahilinde kahvaltı hizmeti verilemediğini, resepsiyon kısmının da kapanan bölümde kalması sebebiyle otelin güvenliğinin sağlanamadığını ve ayrılan kısma hırsız girmesi sebebiyle otel işletmecisi olan müvekkili ... Ticaret ve Limited Şirketi'nin ciddi zarar gördüğünü, bu durumun müvekkili şirketin kazançtan mahrum kalmasına da sebebiyet verdiğini ve zararının da her geçen gün arttığını, protokol gereği davalının edimlerini ifa etmemesi sonucu müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi tarafından davalının sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet veren toplamda 315.000,00-TL talep edilme zorunluluğu doğduğunu, davalının, 18/12/2015 tarihinde protokolde kararlaştırılan 270.000,00-TL'yi müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi yetkilisi ...'dan elden teslim aldığını, ayrıca ruhsat ve sair izinlerin alınabilmesi adına her türlü mali ve organizasyonel yükümlülüğün de davalıya ait olmasına rağmen, davalının ekonomik açıdan sıkışık olduğunu belirtmek suretiyle muhtelif tarihlerde 25.000,00-TL, 17.000,00-TL ve 3.000,00-TL olmak üzere toplamda 45.000,00-TL tutarında kendisine üç çek verilmek suretiyle yine bu kez müvekkilinden borç aldığını, bu nedenle müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi'nin de protokolden beklenen yararı elde edemediğini, müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi'nin, davalının iskan ve işletme ruhsatı yükümlülüklerini yerine getirmeyeceğini bilmesi durumunda, bu yatırıma girişmeyecek ve söz konusu ödemeleri ticari açıdan kazançlı olduğunu düşüneceği başka yatırımla özgüleyecek olduğunu, bu konuda müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi ile davalı arasında karşılıklı ihtarnameler gönderildiğini, davalının cevabi ihtarnameler ile yükümlülüklerinin müsebbibinin ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi olduğu yönünde açıklamalar ileri sürdüğünü, tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde 27/11/2015 ve 29/02/2016 tarihli ek protokolden kaynaklı davalıya ödenen toplamda 315.000,00-TL'nin, davalıya gönderilen 31/02/2017 ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren uygulanacak ticari avans faizi ile birlikte müvekkili ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi'ne iadesini; uğranılan zararın tazmini için şimdilik 30.000,00-TL tutar üzerinden belirsiz alacak davalarının kabulü ile, davalının yükümlülüğünü yerine getirmesi gereken tarih olan 31/12/2016 tarihinden itibaren uygulanacak ticari avans faizi ile tazmin edilerek müvekkili ... Ticaret ve Limited Şirketi'ne ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesi ile; şirket kuruluş giderlerinin düşük tutulması adına ve taraflarca sağlanan mutabakat uyarınca ... Ticaret ve Limited Şirketi'nin kurulduğu iddiasının gerçeği yansıtmamakta olduğunu, müvekkilinin bu konuda sözlü ya da yazılı bir muvafakatı bulunmadığını, aksine gönderdiği ihtarname ile mutabakatın söz konusu olmadığı ve geçici olarak anonim ortaklık kurulması tamamlanana kadar böyle bir çözüme varıldığının açıkça belirtildiğini, daha önce gönderdiği ihtarname ile de davacının suiniyetli tutum ve davranışları sonucu Anonim Şirket kuruluşunun gerçekleşmediğinin belirtildiğini, ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi hissesinin de usulsüz olarak şirket müdürü ... tarafından bizzat kendisine devredildiğini, bu hisse devrinin 12/08/2016 tarihinde müvekkilinin haberi ve izni olmaksızın tek taraflı olarak yapıldığını, müvekkilinin ... Ticaret ve Limited Şirketi'nin ortağı olduğunu ve dolayısıyla otelin davada taraf sıfatının bulunmaması gerektiğini, müvekkiline 315.000,00-TL ödeme yapıldığı iddiasının gerçeği yansıtmamakta olduğunu, protokole göre imza anında ödenmesi gereken 900.000,00-TL hisse bedelinin 270.000,00-TL'sinin müvekkiline ödendiğini, 45.000,00-TL'nin ise kahvaltı salonunun terastan aşağıya indirilmesi, teçhizat alımı ve kahvaltı hizmetlerini sunan müvekkilinin eşine istinaden verilen ön ödeme olduğunu, bu konudaki aylık kahvaltı hizmet bedeli ödemelerinin yine davacı tarafından müvekkilinin eşi ... hesabına gönderilmekte olduğunu, müvekkilinin borçlu olmadığını, tersine protokol gereği kendisine vadesi geçtiği halde ödenmemiş olan 01/02/2017 tarihli ödemede belirtilen 230.000,00-TL ve 01/09/2017 tarihinde yapılması gereken ödemeden dolayı 400.000,00-TL olmak üzere 630.000,00-TL davacılardan alacaklı durumda olduğunu, bu alacağa müvekkiline ödenmeyen %25 kâr payının dahil olmadığını, bu hususta karşı dava açma haklarını saklı tuttuklarını, davacıların amacının, kalan bakiye 630.000,00-TL'lik ödemeden bahaneler yaratıp kurtulmak olduğunu, ... Ticaret ve Limited Şirketi adına Haziran 2016'da faaliyete başlandığını, 01/04/2016 tarihli kontratın imza edildiğini, müvekkili tarafından bütün ön izinlerin alındığını ve bugüne kadar da faaliyete devam edildiğini, bu tarihten beri müvekkiline verilmesi gereken vekaletnamenin verilmediğini, iskan ve ruhsat girişimlerinin buna rağmen müvekkili tarafından haricen takip edilmiş olmasına rağmen, 09/11/2016 tarihinde Fatih Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğü'nün yapı tatil tutanağının tutulduğunu ve müvekkilinin onayı ve bilgisi olmaksızın iki binanın birleştirilerek tek bina haline getirildiğinin tespit edildiğini, bu birleştirme işlemini yapan ve bu tutanağın tutulmasına neden olanın şirket müdürü ve tek yetkilisi ... olduğunu, ayrıca bu yapı tatil tutanağının tutulması nedeniyle mal sahibi olan ... Kuyumculuk Turizm Ticaret Limited Şirketi aleyhine 200.000,00-TL ceza kesildiğini, oysa iskan ve ruhsat işi bitmiş olsa bile, iki ayrı binanın birleştirilebilmesi için tevhit işleminin yapılmak zorunda olduğunu, bu işlem olmadan iki binanın birleştirilmesinin teknik olarak mümkün olmadığını, bütün iskan ve ruhsat işlemleri bitmek üzere iken davacıların bu kusurlu davranışları neticesi sekteye uğradığını, taşınmazların öncesinde 33 odalı iken, davacılar tarafından 31 odaya indirildiğini ve bu şekilde kullanıldığını, yönetim ve işletmenin kendilerinde olması nedeniyle müvekkilinin hiçbir itirazının göz önüne alınmadığını, kusurlu tutum ve davranışlara devam edildiğini, 17 odanın kullanıldığı iddiasının tamamıyla gerçek dışı olduğunu, otel kayıtları incelendiğinde bu durumun anlaşılacağını, müvekkili tarafından, davacıların iş yerinde çift pos kullandıkları, resmi postan çok düşük giriş yapılarak başka bir pos cihazından da usulsüz çekim yaptıklarının bizzat görüldüğünü, çektikleri ihtarnameler ile de bu konuların kendilerine ihtar edildiğini, bütün bu durumlardan sonra müvekkili tarafından imza yetkilisi müdür tayin edilen ...'ın bu yetkisinin kaldırılarak kayyım tayini için işlemlere de başlandığını, bu konuda da mahkemeye bilgi verileceğini, ... ile yapılan e-posta yazışmalarının sadece görüntüyü kurtarmak amaçlı olduğunu, bu firma sahiplerinin, davacıların çok yakın ve samimi arkadaşları olduğunu, tamamen muvazaalı yapılan yazışmalar olduklarını, ayrıca ne otelin düğün yapmaya elverişli olduğunu; ne de o bölgede düğün yapılacak bir yerin bulunmakta olduğunu, otelin küçük çapta bir işletme olduğunu, düğünler için en son tercih edilecek yerlerden biri olduğunu, protokolde, protokolde yapılacak olan tüm değişikliklerin ancak yazılı şekilde yapılmak kayıdyla geçerli olacağının kabul edildiğini, bu hükümden ... Ticaret ve Limited Şirketi kurulurken anonim şirketi kurulmasından vazgeçildiği ve limited şirketi kurulmasına onay verildiğinin yazılı bir belge ile imza altına alınmış olması gerektiğini, bu durum söz konusu olmadığından, kendilerinin belirttiği geçici çözüm iddialarının da doğrulanmış olduğunu, tüm bu nedenlerle öncelikle taraf sıfatı yokluğu nedeniyle ... Ticaret ve Limited Şirketi yönünden davanın reddine ve esas yönünden her iki davacı yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada; Davacı vekili dava dilekçesi ile; ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ile müvekkili arasında 27/11/2015 tarihinde akdedilmiş bulunan protokolün ve bilahare 29/02/2016 tarihinde diğer davalı şirkete protokoldeki hususların devri için ek protokolün akdedildiğini, bu protokolde "...'in ... ile birlikte hissedarı olduğu ... İnşaat Altıncılık Tur. Yat. San. Tic. Ltd. Şti.'nin gayrimenkulün mevcut kiracısı konumundadır. İlgili kira sözleşmesinin feshedilmesi ve yeni kurulacak şirketin gayrimenkulün yeni kiracısı olabilmesi karşılığında ... tarafından talep edilen 900.000,00-TL tutarındaki ödeme ... 70.000,00-TL tutarlık kısmı bu protokolün imzalandığı tarihte, 200.000,00-TL tutarındaki kısmını ise 01/01/2016 tarihine kadar nakten ve def'aten ödemeyi bakiye 630.000,00-TL tutarındaki kısmın 230.000,00-TL'sini 01/02/2017 tarihine kadar ve 400.000,00-TL'lik kısmını ise 01/09/2017 tarihine kadar ...'e ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt etmektedir" denilmekte olduğunu, bu taahhüde rağmen ilk yapılan 270.000,00-TL'lik ödemeden sonra 01/02/2017 tarihinde yapılacağı öngörülen 230.000,00-TL'nin, yazılı ihtara ve İstanbul ... İcra Müdürlüğü'ne ait ... esas sayılı takibine rağmen suiniyetli olarak ödenmediğini, takibi sürüncemede bırakmak amacıyla davalılar vekilince itirazda bulunulduğunu ve takibin durduğunu, tüm bu nedenlerle İstanbul ... İcra Müdürlüğü'ne ait ... esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin devamına ve davalılar aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada davalı ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesi ile; davacının, protokol gereğince üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, özellikle protokol gereği taahhüt ettiği iskan ruhsatını almaması neticesinde müvekkili şirket nezdinde telafisi imkansız surette zarara sebebiyet verdiğini, ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi'nin protokole dayalı hak, alacak ve borçlarını müvekkili şirkete devrettiğini, protokolde davalının, 31/12/2016 tarihine kadar yetkili makamlardan otel-pansiyon-geçici konaklama tesisi olarak kullanılması için gereken iskan ve kullanım ruhsatı izinlerini alacağını kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, aynı protokolde bu izinlerin belirlenen tarihe kadar alınamaması halinde davalının, ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ve ortaklarının bu nedenlerle doğacak tüm zararlarını karşılamayı, kendisine önceden ödenmiş meblağları da ayrıca iadeetmeyi ve yine 1.000.000,00-USD tutarında cezai şart ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, ancak davalının tüm sözlü ve yazılı uyarılara rağmen edimini yerine getirmediğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla müvekkili şirketin, davacı edimini ifa etmediği sürece dava konusu meblağı ifadan kaçınma hakkına sahip olduğunu, davacı aleyhine taraflarınca, verdiği zararlardan kaynaklı olarak tazminat davası açılmış olduğunu, taraf arasında muhtelif hukuki uyuşmazlık süreçleri söz konusu iken, davacının huzurda görülen davayı ikame etmesinin kötü niyetli olduğunu beyanla ,davaların birleştirilmesine ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen davada ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi davaya cevap vermemiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonunda; 1-a- Asıl davada; davacı ... Ticaret ve Limited Şirketi tarafından, davalı ... aleyhine açılan davanın REDDİNE, b-Asıl davada davacı ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi tarafından davalı ... aleyhine açılan davanın KABULÜ ile, 315.000,00-TL alacağın 07/02/2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacı ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi'ne verilmesine, 2-a-Birleşen İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/875 E. Sayılı dosyasında; davacı ... tarafından davalılar ... Ticareti ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi ve ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi aleyhine açılan davanın REDDİNE, b-Davalı tarafların kötü niyet tazminatı taleplerinin REDDİNE, karar verilmiştir. Mahkemece verilen kararı, asıl dosyada davalı -birleşen dosya davacısı ... vekili istinaf etmiştir. İstinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece verilmiş bulunan kararın haksız , yasa ve usule aykırı ve kendi içinde çelişkiler içeren bir karar olduğu, hem ana dava hemde birleşen dava yönünden istinaf yoluyla ortadan kaldırılması gerektiği, Gerekçeli kararda " kiralanan taşınmazların 1. derece arkeolojik sit alanı içinde kalan konut alanında bulunduğu ve bu sebeple pansiyon/otel olarak işletilemeyeceği, bu kapsamda tarafların, protokol ile hedefledikleri amaca ulaşmalarının hukuken imkânsız olduğu, bunun sözleşmenin kurulması aşamasındaki imkansızlık olarak değerlendirileceği ve TBK'nın 27. maddesi kapsamında kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, " belirtilerek davaya konu sözleşme geçersiz sayılmasına rağmen işbu hukuken kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi bu sözleşmeye istinaden ana davanın kabulüne ve birleşen davanın reddine karar verilmesinin açıkça kendi içinde çelişkili bir gerekçe olduğu, bir taraftan sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu belirtilmekte, diğer yandan bu geçersiz sözleşmeye dayanarak kabul ve red kararları verildiği, bu durum gerek yasa ve usule ve gerekse de emsal nitelikteki Yargıtay 13.HD, E.2016/10788 K.2018/7444 sayılı ve .28.6.2018 tarihli kararına aykırılık teşkil ettiği, Diğer yandan bilirkişi raporuna ilişkin beyanlarında da belirttikleri üzere 1/1000 ölçekli planda dava konusu yerlerin "pansiyon" ve "konaklama alanı" olarak gösterildiğinin belirtildiği, bu durumda otelcilik ile belirtilen işlevlerin aynı olduğunun gözetilmelisi gerektiği, bu durumun kabulü halinde kesin hükümsüzlük içerdiği öne sürülen ve hukuken geçersiz olan bir sözleşmeye istinaden bir karar verilmemiş olacağı, kaldı ki söz konusu yerde müvekkilinin şirketinin yıllarca yasaya uygun bir şekilde otelcilik faaliyetinde bulunduğu, bütün bu hususların göz ardı edildiği ve ortaya böyle anlaşılamaz bir kararın çıkmış olduğu, Keza yine gerekçede de birleşen dava yönünden " davalı-karşı davacının projelendirme işine ilişkin edimi yerine getirmiş olduğu, bu nedenle sözleşme tarihi itibari ile mimarlar odası asgari ücret tarifesinden yararlanmak sureti ile teknik açıdan emek ve mesai karşılığında hesap edilen 43.115,80-TL+23.446,50-TL=66.562,30-TL(KDV hariç) tutarın takdir edilip edilmeyeceğinin mahkememizin takdirinde olduğu tespit edilmiştir. " denilmesine rağmen birleşen dava yönünden alacaklarının hüküm altına alınması gerekirken davanın reddedilmesinin de ayrı bir çelişki olduğu, ... Ltd.Şti'nin taraf sıfatı bulunmadığına ilişkin itirazlarının da haklı olup ,protokol hükümleri çerçevesinde açıldığı belirtilen işbu davada ...'in protokol imzacılarından olmadığı, dolayısıyla bu davada taraf olma sıfatı bulunmadığı, herhangi bir zararının da bulunmadığı, bu hususun da kararda göz önüne alınmadığı ve uğranılan zararın ispat edilemediği gerekçesiyle bu davacı yönünden red kararı verilmiş olduğu,oysa husumet yönünden red kararı verilmesi gerektiği, Halihazırda ana davada davacı-karşı davalı olan şirketlerin adresi meçhule gitmiş olup ortadan kaybolukları ,basiretli ve dürüst bir tacir olmadıkları ve kötü niyetli olduklarının bu durum ile de açıkça ortaya çıktığı,bu sebeplerle kararın usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek,kaldırılması istenmiştir. HMK.nun 355. maddesi uyarınca kamu düzeni ve ileri sürülen istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda; asıl dava alacak ve birleşen dava itirazın iptali talebine ilişkindir. Davanın dayanağı olan İstanbul ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasında; alacaklı ... tarafından 04/08/2017 tarihinde borçlular ... İnşaat Yatırım İşletmeleri Ticaret Limited Şirketi ve ... Ticareti Ve Otelcilik Turizm Anonim Şirketi aleyhine, protokole dayalı 230.000,00-TL alacağın tahsili için ilamsız icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin borçlulara tebliğ edildiği, borçlular vekili tarafından 10/08/017 tarihinde asıl alacak miktarına, faize ve tüm ferilere itiraz edilmesi üzerine takibin durduğu anlaşılmıştır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre ; dava dışı ... Ticaret ve Otelcilik Turizm A. Ş. ile ... arasında 27/11/2015 tarihli protokol düzenlendiği, protokolün konusunun ... Mah., ... Sok. No:... Kadırga Fatih/İstanbul adresinde ve tapunun ... ada ve ... parsel üzerinde bulunan taşınmazların kiralanması, gayrimenkulün kiracısı olmak üzere tarafların kuracakları Anonim Şirket ile ilgili temel ön koşulların belirlenmesi olduğu, söz konusu protokol ile (m. 3.1.) ...'in, ... ile birlikte hissedarı olduğu ... İnş. Alt. Turizm Yat. San ve Tic. Ltd. Şti. gayrimenkulün mevcut kiracısı konumunda olduğu, ilgili kira sözleşmesinin feshedilmesi ve şirketin gayrimenkulün yeni kiracısı olabilmesi karşılığında ... tarafından ...'tan talep edilen 900.000,00-TL tutarındaki ödemenin ... tarafından ...'e ödeneceği, ...'un 70.000,00-TL protokol imzalandığında, 200.000,00-TL en geç 01/01/2016 tarihine kadar nakden ve defaten ödemeyi, bakiye 630.000,00-TL kısmın 230.000,00-TL tutarının 01/02/2017 tarihine kadar, 400.000,00-TL'lik kısmı ise; 01/09/2017 tarihine kadar ...'e ödemeyi taahhüt ettiği, (m. 3.2.) ...'in gayrimenkule ilişkin yeni kira sözleşmesinin 01/01/2016 tarihinden önce akdedileceğini sözleşmenin 10 yıllık olacağını taahhüt ettiği, (m. 3.3.)tarafların yeni kira sözleşmesinin ilk yılı için 20.000,00-USD ve her yıl gerçekleşecek artışlar neticesinde 4.yılın sonunda da 30.000,00-USD'yi geçmeyecek şekilde düzenleneceği hususunda mutabık oldukları, (m. 3.4.)şirket ile gayrimenkulün maliki arasında protokolün 3.2 ve 3.3. maddelerine aykırı olarak ve ...'den kaynaklanacak herhangi bir sebeple yeni kira sözleşmesi akdedilmemesi durumunda ...'in ...'a 1.000.000,00-USD tutarında ceza ödemeyi kabul ettiği, (m.3.5.)mevcut kira sözleşmesinin feshedilmesi veya herhangi bir şekilde sona ermesi üzerine gayrimenkul malikinin yeni kira sözleşmesini akdetmeye hazır olmasına rağmen, ...'un yeni kira sözleşmesine taraf olmayı kabul etmemesi halinde ...'e 1.000.000,00-USD tutarında cezai şart ödemeyi kabul ettiği, (m.3.6.) gayrimenkulde yürütülecek faaliyetlere ilişkin yetkili makamlardan alınması gerekli olan iskân ve her türlü ruhsat ve belgenin ... tarafından üstlenileceği, bu ödemelerin ...'tan talep edilemeyeceği, (m. 3.7.) ...'in 31/12/2016 tarihine kadar yetkili makamlardan gayrimenkulün otel veya pansiyon veya geçici konaklama tesisi olarak kullanılması için gerekli olacak iskân ve kullanma ruhsatı ile gerekli tüm izinlerin alınmaması halinde ve 01/02/2016 tarihinde 1 parseldeki taşınmazın en üst katındaki 5 oda dâhil olmak üzere tamamı kullanıma açılacağı, ... parseldeki taşınmazın en üst katındaki 2 oda hariç tüm odalar kullanıma açılacağı, otel faaliyetlerine sair hususlar başlayamadığı takdirde, ..., ...'un ve ortaklarının bu nedenle doğacak tüm zararlarını karşılamayı, ...'e ödenmiş olan meblağları iade etmeyi ve 1.000.000,00-USD tutarında cezai şart ödemeyi kabul ettiği, (m. 3.8.)...'in gayrimenkulün otel olarak faaliyete açılması ile ruhsat ve iskân alma yükümlülüklerini yerine getirene kadar geçen süreçte, otelin her hangi bir sebeple idari makamlar kararı nedeniyle 3 gün veya süresiz olarak kapatılması durumunda 1.000.000,00-USD tutarında cezai şart ödemeyi kabul ettiği, (m.3.11.) mevcut haliyle gayrimenkul 31 odalı otel olarak işletilebilecek nitelikte olduğu, ...'in gayrimenkulde yapılacak tadilat neticesinde otel kapasitesinin 33 odaya çıkartılacağını ve ilgili tadilat sebebi ile doğacak tüm masrafları karşılayacağını kabul ve taahhüt ettiğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Yine dosyaya sunulan 29/02/2016 tarihli, taraflarının ... ve ... Ticaret ve Otelcilik Turizm A.Ş., ... İnş. Yat. İşletmeleri Tic. Ltd. Şti. olan ek protokol ile, ... ve ... arasında imzalanan protokolün tüm hak, alacak ve borçları ile birlikte ...'tan ...'ya devredildiği anlaşılmıştır. Dosyada mevcut Fatih Belediyesi , İBB ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu bilgi ve belgelerinden, imar planlarından, anılan parsellerdeki kiralama konusu taşınmazların 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı İçinde Kalan Konut Alanında bulunduğu ve pansiyon/otel olarak işletilemeyeceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece yargılamada YMM ..., inşaat mühendisi ..., mimar ..., şehir planlamacısı ... ve borçlar hukuku öğretim üyesi Prof. Dr. ...'dan oluşan bilirkişi heyetinden kök rapor ile taraf itirazları sebebiyle ek raporlar alınmıştır. Bilirkişi Kurulunca düzenlenen kök raporda özetle; Protokolün temel amacının otel işletme faaliyetinde bulunmak üzere taraflarca bir ortaklık oluşturularak şirket kurulması ve bu şirketin 155/1 ve 20 parsellerdeki taşınmazı kiralayarak otel işletme faaliyetini gerçekleştirmesi olduğu, otel olarak işletilmek üzere kiralanan taşınmazların 1. derece arkeolojik sit alanı içinde kalan konut alanında bulunduğu ve bu sebeple pansiyon/otel olarak işletilemeyeceği, bu kapsamda tarafların, protokol ile hedefledikleri amaca ulaşmalarının hukuken imkânsız olduğu, bunun sözleşmenin kurulması aşamasındaki imkansızlık olarak değerlendirileceği ve TBK'nın 27. maddesi kapsamında kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, bu bakımdan ..., her ne kadar protokolün 3.1. maddesine göre 900.000,00-TL’ye hak kazanmış olsa da, 3.7. madde ile bu bedelin iskan ve ruhsat alınabilme koşuluna bağlı olduğu ve gerekli iskan ve kullanım ruhsatı alınamaması nedeniyle kendisine protokol kapsamında yapılan 270.000,0-TL’lik ödemeyi iade ile yükümlü olduğu, bununla birlikte, iskan ve kullanım ruhsatı alımına bağlı olarak protokolden kaynaklanan zararların tazmininin de talep edilemeyeceği, ...’in, önceki kiracı şirketin de hissedarı olduğu ve protokole konu taşınmazın imar durumunun otel işletmeye elverişli olup olmadığını bilebilecek durumda olduğu dikkate alındığında, mahkememizin takdirinde olmak üzere, ortaya çıkan zararların tazmininden mesul tutulabileceği, diğer taraftan protokolün 3.17. hükmüne göre protokol hükümleri bölünebilir nitelikte olsa da anılan hükmün geçersizliği, protokolün amacını da geçersiz kıldığından, tarafların aynı amaç doğrultusunda geçerli ve uygulanabilir yeni hükümler tesis ederek bu protokolü ayakta tutmalarının da mümkün görülmediği, Teknik İnceleme ; "Dosya içeriğindeki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı üzere davaya konu otel işletmesinin 2 parsel üzerine kurulmak istendiği bu parsellerden ilkinin ... Mah. ... Sok. No:... Kadırga Fatih/İstanbul adresinde ve tapunun ... ada ... parsel ve diğer parselin ... Mah. ... Sok. No:... Kadırga Fatih/İstanbul adresinde ve tapunun ... ada ... parsel olduğu, dosya içeriğinden ve davacı yan beyanlarından anlaşıldığı üzere bu iki parsel üzerine ... odalı faaliyet gösteren bir konaklama tesisi oluşturulmak istendiği, konaklama tesisinin mevcut hali ile 17 oda olarak faaliyet gösterdiği, konaklama tesisine ait iki bina arasındaki duvarın kapatılmış olduğu anlaşılmaktadır. Dava dosyası, dosya üzerinden incelenmekte olduğundan otelin mevcut hali ile kaç oda olarak hizmet ettiği bilgisi tarafımızca tespit edilememiştir. Bununla beraber dosya içeriğindeki bilgi belge ve projelerden anlaşıldığı üzere otelin faaliyet gösteren bölümünün ... ada ... parsel üzerinde bulunan yapı olduğu, onayların alınamadığı ve faaliyet dışı olan parselin ... ada ... parsel üzerindeki yapı olduğu anlaşılmaktadır." şeklinde görüş bildirildiği,Teknik inceleme doğrultusunda dosya içeriğinde bulunan ve dava konusu parseller için hazırlanmış olan projelerin sözleşmenin kurulduğu tarih olan 22.12.2015 tarihi itibari ile ... ada ... parsel için KDV hariç 43.115,80-TL ve ... ada ... parsel için KDV hariç 23.446,50-TL olmak üzere toplamda 66.562,30-TL mertebesinde emek , mesai ve iş gücüne tekabül ettiği, ancak mahkememizin ...‘in bu bedeli almaya hak kazandığı görüşünde olması durumunda iade etmekle yükümlü olduğu 270.000,00-TL bedelden 66.562,30-TL lik projelendirme bedelini eksiltme edebileceği tespit edildiği beyan edilmiştir.Aynı heyet tarafından düzenlenen 17/01/2022 tarihli ek rapor ile; davalının ön çalışmalar yapmış olduğu, sözleşmede üzerine düşen edimi gerçekleştirmek için gerek ilçe belediyesi, gerek İBB gerekse , KVKBK müracatlarını yerine getirdiği, bu iş için emek ve mesai harcadığı, gerekli projeleri çizdiği/çizdirdiği, tüm onaylardan geçsin yada geçmesin projelendirmenin bir emek ve mesai gerektirdiği, zaten dosya içeriğindeki tespitlerde bir kısım onayların alındığının da tespit edildiği, bu noktada davalının projelendirme işine ilişkin edimi yerine getirmiş olduğu, bu nedenle sözleşme tarihi itibari ile mimarlar odası asgari ücret tarifesinden yararlanmak sureti ile teknik açıdan emek ve mesai karşılığında hesap edilen tutarın taktir edilip edilmeyeceğinin mahkemenin takdirinde olduğu, bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde yine Şubat 2020 tarihli İBB tarafından onaylanmış 1/1000 ölçekli planda dava konusu yerlerin “pansiyon ve konaklama” olarak gösterildiği belirtilmiş olduğu, bu davanın 31/05/2017 tarihinde açılmış olduğu, heyetlerinin dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgeleri incelemiş olduğu ve değerlendirmelerini bu kapsamda yapmış olduğu dava konusu taşınmazlara ait ilgili belediyesine ve bağlı olduğu koruma kuruluna yazı yazılarak taraflar arasında imzalanan 27/11/2015 tarihli protokol ve 31/05/2017 dava tarihi arasındaki meri plan fonksiyonu, imar durumu ve yapılaşma şartlarının sorulması, gelen cevabın kök raporlarında yer alan tespitlerden farklı olması halinde yeniden değerlendirmenin yapılabileceği, diğer itirazlarla ilgili kök rapordaki değerlendirmelerinin mahkemenin takdirinde olduğu belirtilmiştir.Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 26/06/2023 tarihli ek raporda ; davalının ön çalışmalar yapmış olduğu, sözleşmede üzerine düşen edimi gerçekleştirmek için gerek ilçe belediyesi, gerek İBB gerekse, KVKBK müracaatlarını yerine getirdiği, bu iş için emek ve mesai harcadığı, gerekli projeleri çizdiği/çizdirdiği, tüm onaylardan geçsin ya da geçmesin projelendirmenin bir emek ve mesai gerektirdiği, zaten dosya içeriğindeki tespitlerde bir kısım onayların alındığının da tespit edildiği, bu noktada davalının projelendirme işine ilişkin edimi yerine getirmiş olduğu, bu nedenle sözleşme tarihi itibari ile mimarlar odası asgari ücret tarifesinden yararlanmak sureti ile teknik açıdan emek ve mesai karşılığında hesap edilen 43.115,80-TL+23.446,50-TL=66.562,30-TL(KDV hariç) tutarın takdir edilip edilmeyeceğinin mahkemenin takdirinde olduğu beyan edilmiştir. Somut olayda; 27/11/2015 tarihli protokolün amacının; otel işletme faaliyetinde bulunmak üzere taraflarca bir ortaklık oluşturularak şirket kurulması ve bu şirketin 155/1 ve 20 parsellerdeki taşınmazı kiralayarak otel işletme faaliyetini gerçekleştirmesi olduğu anlaşılmaktadır. Dosyadaki deliller itibarıyla , ortaklık ve şirket kurulması için davalıya yapıan ödemeler ve çekler verildiği,ortaklığın,bir süre otel faaliyeti yürüttüğü,ancak ,yine dosyadaki deliller itibarıyla tarafların, otel olarak işletilmek üzere kiralanan taşınmazların 1. derece arkeolojik sit alanı içinde kalan konut alanında bulunduğu ve bu sebeple pansiyon/otel olarak işletilemeyeceği, protokol/ortaklık ile hedefledikleri amaca ulaşmalarının hukuken imkânsız olduğu ortaya çıkmıştır. Söz konusu protokol ile (m. 3.1.) ...'in dava dışı ... ile birlikte hissedarı olduğu ... İnş. Alt. Turizm Yat. San ve Tic. Ltd. Şti. gayrimenkulün mevcut kiracısı konumunda olduğu, ilgili kira sözleşmesinin feshedilmesi ve şirketin gayrimenkulün yeni kiracısı olabilmesi karşılığında ... tarafından ...'tan talep edilen 900.000,00-TL tutarındaki ödemenin ... tarafından ...'e ödeneceği, ...'un 70.000,00-TL protokol imzalandığında, 200.000,00-TL en geç 01/01/2016 tarihine kadar nakden ve defaten ödemeyi, bakiye 630.000,00-TL kısmın 230.000,00-TL tutarının 01/02/2017 tarihine kadar, 400.000,00-TL'lik kısmı ise; 01/09/2017 tarihine kadar ...'e ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Bu durumda ,her ne kadar davalı-davacı ... protokolün 3.1. maddesine göre kendisine ödenecek olan 900.000,00-TL’'nin protokolün 3.7. Maddesi ile bu bedelin iskan ve ruhsat alınabilme koşuluna bağlı olduğu ve gerekli iskan ve kullanım ruhsatı alınamadığı anlaşılmıştır. ...'in gayrimenkulde yapılacak tadilat neticesinde otel kapasitesinin 33 odaya çıkartılacağını ve ilgili tadilat sebebi ile doğacak tüm masrafları karşılayacağını kabul ve taahhüt ettiğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Ayrıca 29/02/2016 tarihli, taraflarının ... ve ... Ticaret ve Otelcilik Turizm A.Ş., ... İnş. Yat. İşletmeleri Tic. Ltd. Şti. Olan ek protokol ile, ... ve ... arasında imzalanan protokolün tüm hak, alacak ve borçları ile birlikte ...'tan ...'ya devredildiği anlaşılmıştır. Asıl davada; davacı ... İnş... Ltd. Şti. tarafından, davalı ... tarafından sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebiyle, kendisine protokol kapsamında yapılan 270.000,0-TL’lik ödeme ile 27/11/2015 tarihli ve 29/02/2016 tarihli ek protokolden kaynaklı olarak değişik tarihlerde 3 ayrı çek ile yapılan ödemeler toplamı olan 45.000,00-TL' olmak üzere davalıya ödenen toplamda 315.000,00-TL'nin ödemenin sebebi ortadan kalktığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalıdan tahsiline karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Birleşen dava yönünden ; Birleşen davada davacı ... tarafından, 27/11/2015 tarihli protokol gereğince davalılar tarafından ödenmesi gereken bedelin ödenmediği iddia edilerek davalılar hakkında başlatılan icra takibine karşı yapılan itirazın iptali talebiyle dava açılmıştır. Davacı ... tarafından 27/11/2015 tarihli protokol gereği, yetkili makamlardan gayrimenkulün otel veya pansiyon veya geçici konaklama tesisi olarak kullanılması için gerekli olan iskân ve kullanım ruhsatı ile gerekli tüm izinlerin alınamaması halinde, ...'in, ...'un ve ortaklarının bu nedenle doğacak tüm zararlarını karşılamayı, ödenmiş meblağları iade etmeyi kabul ettiği, ancak ...'in, gerekli iskan ve ruhsat izinlerini belirtilen tarihe kadar alamadığı ve almasının da mümkün bulunmadığı tesbit edilmiştir. Bu durumda , iskan ve kullanım ruhsatı alımına bağlı olarak protokolden kaynaklanan zararların tazmininin de talep edilemeyeceği taahhüt edildiğinden birleşen dosya davalılarından, protokol gereğince talep edebileceği bir ödemenin bulunmadığı,bu gerekçeyle birleşen davanın reddine karar verilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararın mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, asıl dosya davalısı- birleşen dosya davacısı ...'in asıl ve birleşen davaya yönelik istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir.
K A R A R: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Asıl dosya davalısı- birleşen dosya davacısı ...'in asıl ve birleşen davaya yönelik istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine Asıl dava için davalı ...'den alınması gereken 21.517,65‬ TL harçtan peşin alınan 3.973,93 TL'nin mahsubu ile bakiye 17.543,72‬ TL'nin davalı ...'den alınarak hazineye irat kaydına, Birleşen dava için davacı ...'den alınması gereken 615,40 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 269,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 345,55 TL'nin davacı ...'den alınarak hazineye irat kaydına, İstinaf giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına, İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesin olmakla istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine, Dair dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK 362/1-a maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 21/01/2025