Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/847 K.2025/4305

3. Hukuk Dairesi         2025/847 E.  ,  2025/4305 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/1386 E., 2023/1003 K.- 2019/650 E., 2019/695 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili; dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından, dava dışı ... 25.06.1992 tarihli ve 190 sayılı Belediye Meclis Kararı ile 26.10.1992 tarihinde 30 yıllığına kiralanarak amatör kulüpler ve spor tesisleri kurulduğunu, daha sonra sırasıyla Maliye Bakanlığı Milli Emlak Müdürlüğü ve 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun (5393 sayılı Kanun) 79. maddesi uyarınca davalı tasarrufuna bırakılan taşınmaza ilişkin talep edilen ecrimisil bedellerinin tamamı düzenli olarak ödenip taşınmaza yatırım yapmaya devam edildiğini, Kartal 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/38 D.İş sayılı dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda, 26.02.2008 tarihi itibariyle taşınmaza yapılan tesis, tesislerdeki malzeme ve demirbaşların toplam değerinin 2.886.273,00 TL olduğunun belirlendiğini, 2011 yılında diğer davalıları da temsilen davalı ... ile 21.02.2011 tarihli ön sözleşme ile İrtifak Hakkı ve Uzun vadeli kiralama sözleşmesi niteliğindeki ön protokolün imzalandığını, muhtemel bir fesih ve yeniden ihale ihtimaline binaen, kulüp adına ihaleye katılıp taşınmazı kiralama yetkisi verildiğini, buna göre de cari hesap tablosunda görülen ödemeleri müvekkili hesabına yaptığını, 14.09.2011 tarihinde geç bilgilendirildiklerinden taşınmaza ilişkin ihaleye katılamadıklarını, önceki sözleşme feshedilmeksizin ihaleye çıkılamayacağını, söz konusu ihale sonucunda davalı ... ile 14.09.2011 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, adı geçenin kendi adına hareket ederek taşınmazda müvekkili tarafından yaptırılan tesisleri yıktırdığını ve inşaata başladığını, ruhsatsız inşaata başlanması nedeniyle kesilen cezaların müvekkili adına düzenlendiğini, müvekkili adına ihaleye girerek sözleşmeyi yenilemek üzere yetki alan ...'in bu yetkinin sınırlarını aşarak ihaleyi kendi adına aldığını, müvekkilinin şifahen öğrendiğine göre, davalı ... ile aralarındaki sözleşmeyi davalı Belediyenin feshedip ...'in yaptırdığı inşaatı tamamlayarak tesisleri bizzat işletmeyi, inşaatın bedelini de bu şahıs ve diğer ortaklarına ödemeyi planladığını, davalıların hukuka aykırı ve kötüniyetli olarak müvekkilinin dava konusu taşınmaza yıllardır yaptığı emek, katkı ve masrafı hiçe sayarak yaptırılan tesisleri yıktıklarını ileri sürerek; kira sözleşmesinin devam ettiğinin tespiti ile muarazanın giderilmesine, tesislere verilen zarara karşılık olmak üzere şimdilik 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; 12.12.2017 tarihli dilekçesiyle, tesislere zarar verme eyleminin, davalının mevcut kira sözleşmesine rağmen hukuka aykırı olarak yeni kira sözleşmeleri akdetmeye başlaması ve müvekkilini tahliyeye zorlaması ile dava tarihinde başlayıp zabıta zoru ile tahliyenin sağlanmasına kadar devam ettiğini bildirmiştir.
2. Birinci bozmadan sonra açılan ve birleştirilen davada davacı vekili; asıl davada alınan ihtiyati tedbir kararıyla dava süresince tahliye işlemleri durdurulmuş ise de, asıl davanın 20.11.2014 tarihinde reddi ile ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesi üzerine temyizin sonucu beklenilmeden müvekkilinin zabıta marifetiyle tahliye edildiğini ve kiralanandaki tesislerin yıktırıldığını ileri sürerek; asıl davada düzenlenen 08.07.2019 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenen faydalı ömürden noksan amortisman zararı 1.561.241,09 TL'nin tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; Kıyı Kanunu'nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik ile 5393 sayılı Kanun'un 79. maddesine göre kiralanan yer deniz dolgusundan oluşturulduğundan tasarruf hakkının müvekkiline ait olduğunu, davalılar ..., ..., ... ve ... ile davacının talebi üzerine ihale yapıldığını, davacının ihaleye katılmadığını ve yerin davalı ...'e 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre pazarlık usulü ile kiralandığını, zarar vermenin söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 20.11.2014 tarihli kararla; davacının ecrimisil bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeden ödediği, taraflar arasındaki kira sözleşmenin sona erdiği ve tesislere verilen zararlar ile ilgili ayrı bir dava açılabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2016 tarihli ilamıyla; "... Kira sözleşmesi usule uygun sona erdirilmediğinden hala geçerli olup kiracı durumundaki davacının kiralanan taşınmazı tahliye etmediği de anlaşılmaktadır. Mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurularak davanın esasına girilmek suretiyle yapılacak değerlendirme sonucuna göre karar verilmesi gerekir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
2. Mahkemece bozmaya uyularak verilen 24.09.2020 tarihli kararla; davalılar ..., ..., ... ve ... yönünden asıl ve birleşen davadan tefrik kararı verildikten sonra, asıl davanın kabulüne, davacının kiracılığının tespitine, 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın kabulüne, 1.561.241,09 TL'nin tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Dairece verilen 21.06.2022 tarihli ilamla; Mahkemece, gerekçeli kararın UYAP ortamındaki ve dosyadaki ıslak imzalı halleri arasında çelişki oluşturacak şekilde hüküm kurulmasının usul ve kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
4. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamı doğrultusunda dosyaya kazandırılan bilirkişi raporu esas alınarak, asıl davanın kabulü ile davacının kiracılığının tespitine, 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; birleşen davanın kabulüne, 1.561.241,09 TL'nin tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, asıl ve birleşen davada tefrik kararı verilen davalılar bakımından yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; dava konusu kiralananın tasarruf hakkının davalıda bulunduğunu, 30 yıl süreli sözleşmenin hukuka aykırı olduğunu, tahliye sırasında kiralanana davacı tarafından zarar verildiğini, kiralananın halen kullanıldığı iddiasının doğru olmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya üzerinden hazırlandığını, hesaplamalar doğru olmadığı gibi değerlendirmenin de afaki olduğunu, kiralananın zabıta marifetiyle boşaltıldığını, davacı tarafça götürülen eşya bedelinin de hesaplamaya dahil edildiğini, ticari işletme faaliyetine göre hesaplama yapıldığını, kiralanan bozmadan önceki Mahkeme kararına istinaden tahliye edildiğinden zararın hesaplanmasının doğru olmadığını, sportif amaçlı faaliyette bulunan davacının bu meblağda zararı olamayacağını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık, kiralananın fesih bildirimi yapılmadan davalı tarafından ihaleye çıkılması sonucu dava dışı kimseyle yeniden kira sözleşmesi imzalanmak suretiyle yaratılan muarazadan kaynaklı kiracılık sıfatının tespiti ve sözleşmeye aykırı davranmak suretiyle kiralananda bulunan menkul ve muhdesatlara verilen zararın tazmini istemine ilişkindir.
1. Temyizen incelenen Mahkeme kararının; uyulan bozma ilamında gösterildiği şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince verilmiş olmasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. Somut olayda; davacı kiracının, kiralanan gayrimenkul üzerinde bulunan menkul ve muhdesata verilen zararın tazmini için eldeki davayı açtığı, dava dilekçesinde yapıların ... tarafından yıktırıldığının ifade edildiği, adı geçen tarafından dosyaya sunulan 29.01.2013 tarihli dilekçede yapıları söktürdüğünü, davalı ... tarafından yapılan ihaleyi kazanması üzerine imzalanan 19.10.2011 tarihli kira sözleşmesinden sonra inşaat faaliyetlerini hızlandırdığını, malzemelerin çoğunun davacı tarafından toplandığını, yargılama sırasında ise tüm bunların davacının kontrolünde olduğunu bildirdiği; Zabıta Müdürlüğünün 09.12.2011 tarihli yazısında, alan üzerindeki yapılaşmaların ilgilileri tarafından yıkıldığı ve yeni yapılaşmalara başlandığının tespit edildiği bilgisine yer verildiği; yargılama sırasında davacı tarafından sunulan 14.06.2013 tarihli dilekçede, davalı Belediyenin haklarında tefrik kararı verilen diğer davalılar ile birlikte hareket ederek müvekkili tarafından yaptırılan tesislerin yıktırıldığını,12.12.2017 tarihli dilekçesinde ise, davalı ile dava dışı ...'in birlikte hareket ederek tesislerin bir kısmını birlikte yıktıklarını, dava açıldıktan sonra ise havuz, tenis kortu ve spor tesislerinin ihtiyati tedbir kararı öncesinde davalılar tarafından yıktırıldığını, spor aletlerinin dava dışı ... tarafından teslim alındığını ve iade edilmediğini, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasından sonra ise tesislerin geri kalanının davalı tarafından zabıta marifetiyle boşaltılıp yıktırıldığını, eşya ve malzemelerin toplanması için süre verilmediğini belirttiği anlaşılmıştır.
Dosyanın incelenmesinde; ... 09.05.1991 tarihli Encümen kararına göre, ... sahil yolu mevkii eski ... plajı yanındaki lokal ve spor tesislerinin 09.11.1992 tarihli ve 30 yıl süreli sözleşme ile davacıya kiralandığı, kiralanana verilen zarar miktarı bakımından Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; bina değeri ile demirbaşların bedelinin, keşif tarihinde davaya konu yer ile ilgili hesaplama yapabilecek bir bina, tesis vs. cinsten herhangi bir şey bulunmadığından davacı tarafından taşınmaz üzerinde mevcut menkul ve gayrimenkul tesislerin halihazır mevcutlarının ve değerinin tespiti amacıyla 15.02.2008 tarihli talep üzerine Kartal 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/38 D.İş sayılı dosyasında düzenlenen raporda belirlenen bedelin tahliye tarihi olan 15.12.2014 tarihi ... alınarak revize edilip bina değerinin 795.695,30 TL, demirbaş eşya bedelinin 776.545,79 TL olarak hesaplandığı görülmüştür.
Tüm bu bilgiler ışığında; Mahkemece, 06.12.2018 tarihli keşifte tanık olarak dinlenen davacı dernek başkanının da, davalı tarafından yıktırılan bina ve alanlar dışında el konulan ve teslim edilmeyen malzeme olmadığını belirttiği, buna göre davacının bu demirbaş eşyaya yönelik alacak isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerekmiştir.
3. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
Asıl davanın 13.07.2012 tarihinde, birleşen davanın 12.09.2019 tarihinde açıldığı, tahliyenin davacı beyanına göre 15.12.2014 tarihinde gerçekleştiği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 190/1 maddeleri gereği herkes iddiasını ispatla yükümlü olup, dosyaya sunulan tüm beyanlar çerçevesinde yapıların hangisinin, haklarında tefrik kararı verilen davalılar da dahil olmak üzere kim tarafından yıktırıldığının tespit edilmesi gerektiği halde eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi de usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
O halde Mahkemece yapılacak iş; bina değeri bakımından eldeki dava dosyasından tefrik edilen davalılara ilişkin dosyalar, dosya arasına alındıktan sonra tanık olarak dinlenilen dernek başkanının beyanı da gözetilerek, yapıların kim tarafından yıkıldığının netleştirilmesi bakımından talebin ayrıştırılması sağlanıp davalının sorumluluğunun buna göre değerlendirilmesi, varsa sorumluluk miktarının hesaplanmasında, yukarıdaki ilkelere göre davacının hükmü temyiz etmemesi nedeniyle davalı lehine oluşan usuli kazanılmış hak da gözetilerek, yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin asıl ve birleşen davaya yönelik sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi gereğince asıl ve birleşen davanın davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
24.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.