Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1304 K.2025/1824

3. Hukuk Dairesi         2024/1304 E.  ,  2025/1824 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/391 E., 2024/42 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/2091 E., 2021/1451 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı arasında iki adet dükkan için 15.12.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin imzalandığını, kira sözleşmeleri imzalanmadan önce davalının kiralananların herhangi bir ruhsat probleminin bulunmadığını beyan ettiğini, kira sözleşmelerinin bu şartlar altında ve bu inançla imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra taşınmazın kiralama amacına uygun kullanılabilmesi için yüksek miktarlarda masraf yaptığını, yapımı 3-4 ay süren tadilatların taşınmaza değer kattığını, tadilattan sonra taşıma masrafı yaparak kiralanana taşındıklarını, akabinde müvekkilinin ruhsat almak için çeşitli kamu kurum ve kuruluşlarına başvurduğunu, bu kapsamda ... Organize Sanayi Bölgesi Yönetimine yapılan başvuru sonucunda, kiralananların büyük kısmının otopark olması nedeniyle, bu kısımlar için ruhsat verilmeyeceğinin bildirildiğini, bunun üzerine müvekkilinin 16.07.2018 tarihli ihtarname ile davalıya ruhsat ile ilgili problemin çözülmesi ve taşınmazın ayıplarından ari olarak taraflarına teslim edilmesini ihtaren bildirildiğini, ayıbın giderilmemesi üzerine kira sözleşmeleri feshedilerek kiralananların anahtarlarının davacıya teslim edildiğini ileri sürerek; şimdilik 100,00 TL her iki taşınmazda yapılan tadilat onarım bedeli, 100,00 TL taşınma bedeli, 100,00 TL depozito bedeli, 100,00 TL yoksun kalınan gelir kaybı bedelinin temerrüt tarihi olan 15.09.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen ve ihtarname ile talep edilmesine rağmen iade edilmeyen 60.000,00 TL bedelli senet nedeniyle davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile tadilat / onarım bedeli yönünden talebini arttırarak fazlaya ilişkin talepleri saklı kalmak kaydıyla 88.306,50 TL tadilat bedelinin tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkilinin imar affından yararlanma girişiminde bulunduğunu, tapu kayıtlarındaki hatanın düzeltileceğinin davacıya bildirildiğini ancak davacının, imar affı sonucunu da beklemeden taşınmazı tahliye ettiğini, müvekkilinin davacıyı aldatmadığını, iradesini fesada uğratmadığını, kiralarını ödeyemeyen davacının bu bahaneler ile taşınmazı tahliye ettiğini, taşınmazın değerini arttıraracak herhangi bir iyileştirme ve değer katacak yatırımlarda bulunmadığını, kira sözleşmesinin 13. maddesine göre masrafların talep edilemeyeceğini, yine taşınma ve/veya başka harcamaların kabulünün mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kiracının mecura yapması muhtemel tadilat ve tamiratlardan dolayı mal sahibinden herhangi bir nam altında masraf talep edemeyeceği belirtilmekte ise de, taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülemeyen mahiyette olan yeniliklerin taşınmaza değer kattığı ve bu nedenle de karşı taraf yararına sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet vereceği, bilirkişi raporunda belirtilen miktarın benimsendiği, davacı kiracının taşınma masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesinin mümkün olmadığı, kiralanan taşınmazın yapılacak işe uygun olarak kiraya veren tarafından teslim edilmediğinin ... Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü tarafından kiracıya ruhsat için verilen cevaptan anlaşıldığı, bu durum öncelikle kiraya verene bildirilmiş ise de ayıbın giderilmediği, davacı kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve devamı maddelerinde belirtilen haklarını kullandığı, feshin haklı olduğu, davacı tarafın yoksun kaldığı gelir kaybının tespit edilemediği, davacı kiracının borcunun mahsubu sonucunda talepte bulunabileceği depozito alacağının 3.539,04 TL olduğu, taleple bağlılık ilkesi gereğince 100,00 TL'lik depozito alacağının davalıdan tahsili gerektiği, kira sözleşmesinin feshedildiği, taşınmazın tahliye edildiği, davalı tarafın davacı taraftan herhangi bir kira veya bakiye alacağının kalmadığı, davacının 60.000,00 TL'lik bono nedeniyle davalı tarafa herhangi bir borcu bulunmadığı gerekçesiyle; yapılan imalatlar yönünden talebini kısmen kabulü ile 25.832,20 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, taşınma bedeli ile yoksun kalınan gelir kaybı bedeline ilişkin talebin reddine, depozito konusundaki talebin kabulü ile 100,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, menfi tespit konusundaki talebin kabulü ile davacının 60.000,00 TL bedelli senet nedeniyle davalıya borcunun olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; kusuru nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesine sebep olan davalının müvekkilinin uğradığı zarardan sorumlu olduğunu, kiralanana yapılan masraflara ilişkin hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, hesapların hatalı yapıldığını, taşınma bedeli talebinin reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davalının otopark olduğunu bildiği taşınmazı kasten ve bilerek kiraladığını ve davacının bu nedenle çok büyük iş ve maddi kayba uğramasına neden olduğunu, davacının neredeyse bir yıl boyunca iş yerini kullanamaması nedeniyle yoksun kaldığı kârın hesaplanması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
2.Davalı vekili; kiralananların kira sözleşmesi ile kullanıma elverişli bir durumda, tüm fiili ve hukuki ayıplardan ari, yapılacak işe uygun olarak kiracıya teslim edildiğini, davacı şirketin basiretli tacir olarak kendi işletme konusuyla alakalı hususta kiralananı yerinde görerek ve tapu kaydını da inceleyerek kira sözleşmesini düzenlediğini, sözleşmede ruhsatlandırılabilecek alana ilişkin müvekkili tarafından verilmiş bir taahhüt bulunmadığını, ayrıca ruhsat alınması yükümlülüğünün üstlenildiğine dair bir hususun yer almadığını, ruhsatlandırma ile ilgili kiraya verene yüklenebilecek bir kusur olmadığını, kira sözleşmesinde kiracının kiralanana yapacağı masrafları talep edemeyeceğinin düzenlendiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin alınan bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, teminat senedinin bağlı olduğu sözleşmeye göre tarafların ancak alacak davası açabileceğini veya ilamsız takip yoluna başvurabileceğini, müvekkili tarafından bu hususta yapılan herhangi bir işlem bulunmadığı gibi davacının bu talebinde de hukuki yararı bulunmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın hukuki ayıplı olduğu iddiasına dayalı olarak kira sözleşmesinin, feshinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesine göre davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. 6098 sayılı Kanun'un 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123 ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
Kiracının tacir olduğu durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18/2 maddesinde davalının basiretli davranma yükümlülüğünün dikkate alınması gerekmektedir. Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Tüzel kişi tacirin tüm işleri ticari iş niteliğindedir.
Kiracının tacir olması, kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanundan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.
Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; 15.12.2017 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde, kiralananlar, kullanıma elverişli boş iş yeri olarak belirtilmiştir. Davacı kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralamadan önce taşınmazların imar durumunu ve iş yeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması gerekmektedir. Bu durumda, basiretli bir tacir gibi davranması gereken kiracının, kiralananların mevcut durumunu bildiğinin kabulü gerekir. Aynı zamanda kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Davacı kiracının, 15.12.2017 tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 25.05.2018 tarihinde, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için başvuruda bulunduğu, bu süre zarfında kiralananı mevcut hali ile kullandığı, ruhsat başvurusundan sonra 16.07.2018 tarihinde ayıp ihbarında bulunduğu dosya kapsamı ile sabittir. Bu durum davacı kiracının, kiralananı mevcut haliyle benimsediğini göstermektedir. Dolayısıyla davacı kiracının, kira sözleşmesi ayıp nedeniyle feshetmesi, haklı bir fesih kabul edilemez. İlk Derece Mahkemesince, davacının taleplerini sözleşmenin feshinin haksız olduğu gözetilerek karara bağlanması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının kiralanana yaptığı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Yani, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinin, özel koşullar başlıklı bölümünün (11) ve (13.) maddelerinde, kiracının, kiralananda yapacağı tadilat ve tamiratlar için kiraya verenden masraf talep edilemeyeceği düzenlenmiştir. Sözleşmede yer alan bu hükümler, aksi kararlaştırılmadığından kira süresi sonunda geçerli olacaktır. Kiralananın ise sözleşme süresi dolmadan erken tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince, öncelikle kiralananın hangi tarihte tahliye edildiği tam olarak tespit edilerek, belirlenen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi Kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,24.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. karar verildi.