Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1345 K.2025/2520

6. Hukuk Dairesi         2023/1345 E.  ,  2025/2520 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1659 E., 2022/1809 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/138 E., 2022/250 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar SGK, ... ile T.C. ...A.Ş. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :
I. DAVA
1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının ...Merkez 12 61... de kayıtlı taşınmazın mülkiyetini davalı yükleniciye kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında devrettiğini, 23.09.2016 tarihli sözleşmeyi yaptığını, davacının 24.11.2016 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi ile de ... Merkez 12 61... de yapılacak olan 8 dairelik inşaattan zemin kat 2 nolu taşınmazı satın aldığını, 28.000,00 TL peşinat verdiğini, davalı yüklenici 23.09.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatını aldıktan sonra daireyi 12 ay içinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, davalı yüklenici yaklaşık 5 yıllık zaman geçmiş olmasına karşılık inşaatı yapmaya başlamadığını ileri sürerek davalı yüklenicinin edimini yerine getirmemesinden dolayı malik sıfatı kazanması hukuken mümkün olmadığından ve tapunun el değiştirmesi nedeniyle yapılan işlemle yoklukla malul olduğundan sözleşmelerin feshini, davalı üzerine kayıtlı olan ...Merkez 12 61... de içinde kalan ve müvekkiline ait bulunan ... Merkez 12 61... parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile tevhid öncesi payının müvekkilin adına tescilini, taşınmaz üzerindeki müvekkili ile ilgisi olmayan hacizlerin ve takyidatların kaldırılmasını, peşinat olarak davalıya ödenen 28.000 TL'nin ödeme tarihi olan 24.11.2016 itibariyle işleyecek faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkile verilmesini talep etmiştir.
2.Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... Merkez ada 1261 parsel 13 de kayıtlı taşınmazın mülkiyetini davalı yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devrettiğini ve 23.09.2016 tarihinde sözleşme yaptığını, 23.09.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaata 2017 yılında başlayıp inşaatın ruhsatını aldıktan sonra 12 ay içinde müvekkiline teslim edeceğini, 5 yıllık zaman geçtiğini ve inşaatı yapmaya başlamadığını, davalının 3. Kişilere olan borçlarından dolayı bağımsız bölümler üzerine haciz konulduğunu ve 11.03.2021 satıldığını, alıcı ...'a satış bedelini yatırması için 10 günlük süre verildiğini, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/138 Esas sayılı dosyası ile ... tarafından davalıya karşı ihtiyati tedbir talepli olarak tapu iptal ve tescil davası açıldığını, 16.03.2021 tarihli karar ile İhtiyati Tedbir taleplerinin kabulüne ile ... İcra Müdürlüğü 2019/115450 Esas sayılı dosyasında ise satışın durdurulması kararının verildiğini, davalının 23.09.2016 tarihli sözleşmesinden kaynaklanan edimi yerine getiremediğini ileri sürerek sözleşmenin tek taraflı feshi ile davalı üzerine kayıtlı olan ... Merkez Ada 1261 ve Parsel 22 de içinde kalan ve müvekkilime ait bulunan ... Merkez ada 1261 parsel 13 de kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile tevhid (birleştirme) önceki payı oranında müvekkilinin adına tescilini ve taşınmaz üzerindeki müvekkili ile ilgisi olmayan davalının 3. kişilere olan borcundan dolayı konulmuş hacizlerin kaldırılmasını, 23.09.2016 tarihli sözleşmede cezai şart olarak teslim için gecikilen her ay için kararlaştırılan aylık 750 TL'nin davalıdan alınıp davacıya verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Asıl ve birleşen davada bir kısım dahili davalılar vekilleri ayrı ayrı cevap dilekçelerinde; davanın reddini istemiştir.
2. Asıl ve birleşen davada dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde;müvekkilinin söz konusu taşınmazı iyi niyetli olarak ... yapı'dan satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil ile hacizlerin terkini istemli asıl ve birleşen davada ... ili Merkez ilçesi ... Mahallesi 12 61... ve 13 parselde kayıtlı taşınmazlar hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapıldığı 23.09.2016 tarihinden dava gününe kadar geçen sürede inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanma oranının %15 olması, sözleşmede verilen süre olan inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 12 ay içerisinde dairenin teslimi ediminin yerine getirilmemiş olması karşısında davacıların sözleşmelerin geriye etkili feshini talep etmekte haklı oldukları, yükleniciden inşaattan daire alan tüketici konumundaki ... iyiniyetli üçüncü kişi olmadığı ve kazanımının hukuken korunmadığı, takyidatın terkini talebi yönünden de yüklenicinin avans olarak aldığı arsa payına işlenen hacizlerin hukuken korunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye atkili feshi ile kat irtifakının bozulmasına, tapunu iptali ile davacılara payları oranında tesciline, hacizlerin terkinine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalılar ..., SGK, ... A.Ş. ve ... Bankası A.Ş. vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a.Taşınmazı satın alan iyiniyetli 3.kişi olduklarını, yüklenici yönünden borçlu temerrüdü şartlarının oluşmadığını, tapuya güven ilkesi doğrultusunda hareket ettiklerini beyan etmektedir.
2. Dahili davalı T.C.... Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde;
a. Kararda arsa payının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı ...’a devredildiği kabul eidlmiş ise de devre ilişkin resmi senet incelendiğinde taşınmazın bedel karşılığında satıldığını, resmi senedin aksinin aynı kuvvette belge ile ispatı gerektiğini,
b. Davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süreler geçtikten sonra açıldığını,
c. Harçların eksik yatırıldığını, tapu iptal tescil yönünden taşınmazın gerçek değerinin gösterilmediğini,
d. Davanın husumet yokluğundan reddi gerektiğini, davaya dahil suretiyle haciz şerhinin fek edilemeyeceğini,
e. Tapuya güven ilkesi gereği haczin konulduğunu, iyiniyetli 3.kişi konumunda olduklarını beyan etmektedir.
3. Dahili davalı SGK vekili temyiz dilekçesinde ;
a.İnşaat şirketinin kurumlarına olan borçlarından dolayı haciz konulduğunu, vergi borcundan doğan kamu haczi olup kaldırılamayacağını,
b. Tüm paydaşların katılmadığı/icazet vermediği sözleşmenin geçersiz olduğunu, diğer hissedarların yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığının araştırılması gerektiğini,
c. Harçtan muaf olan müvekkilinin harçlardan sorumlu tutulduğunu,
d. İdare dava açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağını,
e. Müvekkili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin tarafı olmadığından bu sözleşmeye dayalı talebin muhatabı da olamayacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil ve takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre dahili davalılar SGK vekili ile T.C. ... Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Dahili davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden;
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme kararı doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı tapu malikinin dava konusu taşınmazı iyiniyetli iktisap edip etmediği değerlendirerek sonucuna göre bir karar verilmesi olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1.Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle dahili davalılar SGK vekili ile T.C.... Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekili temyiz isteminin kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harçların istek hâlinde davalılar ... ve T.C. ...Bankası A.Ş.'ye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.