Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3649 K.2025/2522

6. Hukuk Dairesi         2024/3649 E.  ,  2025/2522 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1072 E., 2024/716 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çaycuma 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/830 E., 2022/371 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davalı ... Ltd. Şti. yetkilisince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... ile davacı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında 370 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için 03.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeye göre dava konusu taşınmazı müvekkilinin davalı şirkete müteahhit sıfatıyla devir edeceğini, karşılığında davalı yüklenicinin devraldığı taşınmaz üzerine yapacağı 12 dairelik blokta toplam 3 daireyi arsa sahibi müvekkiline anahtar teslim vereceğini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı sözleşmeye göre 07.10.2011 tarihinde davalı yüklenici şirkete devrettiğini, bu şekilde müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirdiğini, davalı yüklenici şirketin taşınmazın devrinden sonra taşınmaz üzerinde hiçbir işlem yapmadığını ve taşınmaz üzerinde 30.11.2011 tarihinde 1.000.000,00 TL rehin hakkı tesis edildiğini, davalı şirketin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini önlemek amacıyla diğer davalı ...'na 21.03.2016 tarihinde kötüniyetli olarak 130.000,00 TL bedelle sattığını, davalılar arasında yakın ilişki olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili bir biçimde feshine, 370 parsel no’lu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; satış işleminin muvazaalı olmadığını, gerçek bedel üzerinden parasını ödediğini, iyiniyetli olduğunu, sözleşmeden haberi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ... Ltd. Şti. yetkilisi cevap dilekçesinde; davacı ile dava konusu taşınmaz üzerine önce bina yapmak için anlaştıklarını, ancak davacının beklemek istemediğini söyleyince arsayı kendisine sattığını, daha sonra taşınmaz üzerindeki ipotek bedelini ödeyen diğer davalıya taşınmazı sattığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmazın davalı yükleniciye devredildiği, tapu devredilmekle sözleşmenin şeklen geçerli hale geldiği, davalı yüklenici şirketin sözleşme gereği edimini yerine getirmediği, taşınmazı diğer davalıya devrettiği, edimini ifa etmeyen davalı yüklenici tarafından diğer davalıya devir sonucu oluşan tescilin yolsuz olduğu, TMK’nın 1023. maddesi hükmünden yararlanılamayacağı, iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... Ltd. Şti. yetkilisi tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1- Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilinin Türkiye'deki yatırımları ve banka hareketleri dikkate alındığında dava konusu taşınmazı alabilecek ekonomik güce sahip olduğunu, taşınmazı satın almadan önce taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun ve üzerinde herhangi bir inşai faaliyette bulunulmadığının gözlemlendiği, ayrıca tapu kaydında da devri engelleyen ve iyiniyetini ortadan kaldıran bir şerh bulunmadığını, taşınmaz üzerindeki bakiye ipotek bedelini de dikkate alarak günün rayiç koşullarından satın aldığını,
b.Bilirkişi tarafından taşınmazın satış tarihindeki değerinin TÜFE oranında güncellenmesinin yapılmasının hatalı olduğunu,
c.Somut olayda Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan bir taşınmazın bulunmadığını, yüklenici tarafından satışı yapılan ve teslim edilen bir bağımsız bölümün de bulunmadığını, bu nedenle içtihadı birleştirme kararının uyuşmazlığa uygulanmasının mümkün olmadığını,
d. Tanık beyanlarının dikkate alınarak karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu,
e. Davacı arsa sahibinin, taşınmazı davalı şirkete devrinin üzerinden 4 yıl 7 ay 13 gün geçmesine rağmen kendisine tanınan hak ve yetkilerin hiçbirisini kullanmamasının gerekçesini açıklayamadığını, hukuken bu davranışının açıklanmasının da mümkün olmadığını,
f. TMK’nın 1023. maddesinin değerlendirilmediğini beyan etmektedir.
2- Davalı ... Ltd. Şti. yetkilisi temyiz dilekçesinde;
a. Davacı arsa sahibi ile aralarında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığını, çünkü ön sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra davacı ile anlaşmaları üzerine taşınmazı satın aldığını, bu sebeple sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin mümkün olmadığını,
b. Davacı arsa sahibinin taşınmazın devir tarihinden dava tarihine kadar yaklaşık 5 yıl boyunca tarafına hiçbir başvuruda bulunmadığını, sözleşmede teslim süresinin 2 yıl olduğu dikkate alındığında 5 yıl boyunca sessiz kalmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Sonuç
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve feshe dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında 03.10.2011 tarihli adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde hiçbir inşaat faaliyetinin gerçekleştirilmediği ve taşınmazın boş arsa vasfında olduğu görülmüştür.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; davalılardan ...’nun tapu sicilinde arsa vasfında taşınmazın mülkiyetini devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince diğer davalı yüklenici şirkete devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde ve taşınmaz üzerinde inşaat faaliyetinin bulunmadığı ve arsa vasfında olduğu da göz önünde bulundurularak oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesinden ibarettir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,
Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davalı ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalı ...’na ödenmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.