Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2834 K.2025/2475

6. Hukuk Dairesi         2024/2834 E.  ,  2025/2475 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/344 E., 2024/404 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmiş olmakla; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı ... 2 Emlak İnş. San ve Tic. A.Ş. vekili avukat ... ile davacılar ... vd. vekili avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile davalı yüklenici ... İnşaat arasında 11.10.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı arsa sahiplerinin arsa paylarını yüklenici şirkete tasarrufta bulunması için devrettiğini, davalı yüklenicinin ise taşınmazı diğer davalılara devrettiğini, davalının sözleşme uyarınca inşaatı bitirmesi gereken zamanda bitirip taraflarına düşen bağımsız bölümleri teslim etmediğini iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile devrettikleri taşınmaz paylarının hisseleri oranında tapuda tesciline karar verilmesini talep etmiştir
Birleşen Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/696 Esas sayılı davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyerek bağımsız bölümleri müvekkillerine teslim etmediğini, bu nedenlerle sözleşmeden kaynaklı davacıların kendi hisseleri olan bağımsız bölümlerin tescili ile kiraya verilmiş ise tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/560 Esas sayılı davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile 10 parsel sayılı taşınmazda doğan bağımsız bölüm tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline, asıl talebin kabul edilmemesi durumunda sözleşme koşullarına göre belirlenen 3 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına hisseleri nispetinde kayıt ve tesciline, ayrıca sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart ile her türlü müspet/menfi tüm zararlarının tespiti ile şimdilik 5.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... inşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin hisselerin tamamını 24.03.2015 tarihinde diğer davalı ... İnşaattan satın aldığını, müvekkil şirketin iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmazı satın aldıktan sonra tüm masrafların kendisine ait olmak üzere inşaatı tamamladığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 13.07.2021 tarihli kararı ile inşaatın kalan kısmının teslim tarihi 01.06.2017 gününe kadar tamamlanıp teslim edilebileceğinden TBK’nın 473. maddesinin şartlarının oluşmadığı, ayrıca 16.05.2018 tarihinde binaya yapı kullanma izin belgesi alındığı gerekçesiyle asıl davanın reddine; birleşen Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/696 Esas sayılı dosyasının, asıl davada sözleşmenin geriye etkili feshi istenildiğinden ve bu dosya derdest olduğundan davacıların sözleşmeden kaynaklı kendi hisseleri olan dairelerin tescili talebinde bulunmalarında hukuki yararları olmadığından reddine; birleşen Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/560 Esas sayılı dosyasında, asıl talebin derdestlik sebebiyle reddine, davacıların terditli talebi olan 3 adet bağımsız bölümün tescil talebi yönünden asıl davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshi istenildiğinden ve bu dosya derdest olduğundan, davacıların 3 adet bağımsız bölümün tescili talebinde bulunmalarında hukuki yararları bulunmadığı gerekçesiyle bu talebin de reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkemenin 13.07.2021 tarihli kararının süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşmadığı, davacı arsa sahipleri de sözleşmenin mahkeme kararıyla feshini talep etmiş ise de, mahkemece asıl davada bu taleplerinin reddine karar verildiği, iş bu durumda sözleşme ayakta olduğundan, sözleşme hükümleri uyarınca tarafların edimlerinin ifasının gerektiği, davalı yüklenici sözleşme uyarınca tamamlayacağı inşaattan kat ve cepheleri belirtilmiş 3 adet bağımsız bölümü davacı arsa sahiplerine yapıp teslim etme borcunu üstlendiğinden davacı arsa sahiplerinin birleşen davayı açmakta hukuki yararlarının olduğunun kabulü gerektiğinden birleşen 2019/560 Esas sayılı davada dava konusunun, para ile değerlendirilebilen bir şey olması nedeniyle 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 1 sayılı tarifesi gereğince, nispi harca tabi olduğundan, tapu iptal ve tescili talep edilen 3 adet bağımsız bölümün birleşen dava tarihi itibariyle değerinin saptanması için hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişiden ek rapor alınması, belirlenen bu değer üzerinden eksik nispi harcın davacılara tamamlattırılması, ilgili tapu müdürlüğünden davacı arsa sahiplerine verilmesi gerekli 3 adet bağımsız bölüme dair güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi, söz konusu bağımsız bölüm maliklerinin davanın tarafları dışında başka kişiler olması durumunda söz konusu kişiler aleyhine dava açılması için davacı arsa sahiplerine süre verilmesi, oluşacak yeni iddia, savunma ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile TMK’nın 692. maddesine göre; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oy birliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu, bu hüküm uyarınca, taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye onay verilmesinin zorunlu olduğu, bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiği, davaya konu taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirketler arasında yapıldığı, diğer arsa hissedarı olan ... Belediyesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmediğinden dava konusu sözleşmenin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu gerekçesiyle asıl dava bozma kapsamı dışında kaldığından asıl davanın reddine, davacıların birleşen davalar yönünden davasının kabulü ile davacılar ile davalı yüklenici ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında Konya 9. Noterliğinin 11.10.20 13... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, Konya ili ... ilçesi ... Mah. 148 54... parsel sayılı taşınmazda davalı ... 2 Emlak İnş. San. ve Tic. Anonim Şirketi adına kayıtlı 680,00 m² miktarlı 680/701 hissenin iptali ile 131,00 m² miktarlı 131/701 hisse ile davacı ..., 283,00 m² miktarlı 283/701 hisse ile davacı ... adına, 266,00 m² miktarlı 266/701 hisse ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Asıl ve birleşen davada davalı ... inşaat vekili temyiz dilekçesinde:
a. Davacıların sözleşmeye konu taşınmazın satışı için ...’a vekalet verdiklerini, ...’ın da vekaletnameye istinaden 06.12.2013 tarihinde dava dışı ...’a davacılar hissesinin büyük çoğunluğunu sattığını, ...’ın 04.03.2014 tarihinde davacıların kalan hissesini de diğer davalı ... İnşaata sattığını, davacıların arsada hiçbir paylarının kalmadığını, 10.09.2014 tarihinde ... Belediyesine ait hissenin de satın alındığını, davalı müvekkili şirketin ise bütün hisseleri 24.03.2015 tarihinde 147.000,00 TL bedelle ... İnşaat'tan satın aldığını,
b. Arsanın satın alındığı 2015 yılında henüz inşaata başlanmadığını, satın alındıktan sonra inşaatın tüm malzemesi, işçiliği müvekkiline ait olmak üzere tamamlandığını, tapuda yapılan devirlerin sözleşmeye dayanılarak yapılmadığını, satış iradesi ile yapıldığını, tapuya güven ilkesi uyarınca taşınmazın satın alındığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, diğer davalı ... Şirketi ile yapılan sözleşmeden haberdar olunmadığını, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti hükmünün kabul edilemeyeceğini, sözleşme geçersiz ise davacıların bu sözleşmeden kaynaklı talep haklarının da olmayacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil, birleşen davalarda sözleşme uyarınca taraflara düşecek bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.
1. Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; asıl ve birleşen davalarda davalı ... İnşaat vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. Dairemizin 22.12.2022 tarihli, 2021/6610 Esas, 2022/6016 Karar sayılı bozma ilamında birleşen Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/696 Esas sayılı dosyada verilen karar bozma kapsamı dışında kalıp kesinleşmesine rağmen, mahkemece bu dosyayı da kapsar şekilde birleşen davaların kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
3. Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... İnşaat arasında Konya ili, ... ilçesi, 148 54... parsel sayılı taşınmaz için Konya 9. Noterliği’nce 11.10.2013 tarih ve ... yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı arsa sahiplerince davalı yüklenici şirket temsilcisi ...’a verilen vekaletle ...’ın davacı arsa sahiplerine vekaleten 06.12.2013 tarihinde bir kısım hisseyi arsa sahipleri üzerinde tutarak bir kısmını dava dışı ...’a sattığı, 03.02.2014 tarihinde arsa sahiplerine vekaleten yine ...’ın bir kısım hisseyi davalı ... İnşaat'a sattığı, 04.03.2014 tarihinde yine ...’ın arsa sahiplerine vekaleten arsa sahipleri adına kalan son hisseleri davalı ... İnşaat'a sattığı, söz konusu tarihte dava dışı ...’ın da satın aldığı hisseleri ... İnşaat'a sattığı, bu tarihte davacı arsa sahiplerinin tüm hisselerinin davalı ... İnşaat üzerinde toplandığı, davalı ... İnşaat'ın 10.09.2014 tarihinde de sözleşmeye konu taşınmazda hissesi bulunan dava dışı ... Belediyesi’ne ait 21 hisseyi de satın alarak taşınmaza tam malik olduğu anlaşılmıştır.
Sözleşmenin imzalandığı sırada dava dışı ... Belediyesi’ne ait hisse sözleşmeye konu edilmemiş ise de sonradan 10.09.2014 tarihinde belediye hissesi davalı ... İnşaat tarafından satın alındığı için tüm paydaşlarca arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanması eksikliği giderilmiş, sözleşme böylelikle geçerli hale gelmiştir. Davalı ... İnşaat tüm hisseleri üzerinde topladıktan sonra 24.03.2015 tarihinde tüm hisselerini diğer davalı ... Şirketine devretmiştir. Söz konusu inşaat davalı ... şirketi tarafından tamamlanıp, iskân alınmış ise de kat mülkiyetine ilişkin bilgilerin dosya kapsamında bulunmadığı anlaşılmıştır. Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre yüklenicinin temsilcisine verilen vekaletnameye göre arsanın yüklenici adına ya da başka kişi adına intikal ettirilmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği bir intikal olarak kabul edilmelidir. Arsa sahiplerince yüklenicinin temsilcisi ...’a verilen vekaletle bu kişinin tüm hisseleri davalı ...’e intikal ettirmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapıldığının kabul edilmesi gerekir.
Mahkemece 18.02.2016 tarihinde yapılan keşifte çekilen ve 01.04.2016 tarihli bilirkişi raporuna eklenen fotoğraflar incelendiğinde, sözleşmeye konu arsada davalı yüklenici ... şirketinin tabelasının muhafaza edildiği, söz konusu tarihte inşaatta çalışma olmadığına göre davalı ... şirketinin bu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu bilerek inşaatı yapmak üzere taşınmazı devraldığı ve eksik bırakılan inşaatı tamamladığı sonucuna varılmıştır.
Bu nedenlerle, mahkemece sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulup kurulmadığı araştırılarak, kurulmuşsa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde davacı arsa sahiplerinin hakettiği bağımsız bölümlerin değerlendirilmesi, kurulmamış ise kat irtifakının kurulması ve arsa paylarının hesaplanması ile ilgili konusunda uzman teknik bilirkişi kurulundan mahallinde keşif yapılarak sözleşmedeki paylaşım durumuna göre “kat irtifakına esas olacak bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını gösterir şekilde” sözleşme çerçevesinde davacı arsa sahiplerine ve davalı yüklenici ... inşaatın halefi olan davalı ... şirketine düşecek bağımsız bölümlerin tespit edilerek birleşen 2019/560 Esas sayılı dosya bakımından tapu iptal ve tescil taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hüküm bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının davalı ... İnşaat Emlak ... A.Ş. yararına BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davalı ... İnşaat Emlak ... A.Ş. vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... İnşaat Emlak ... A.Ş.'ye verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı ...'ne iadesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
23.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.