Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi E.2022/936 K.2024/1070

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2022/936 - 2024/1070
T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ
ESAS NO : 2022/936 (KABUL DÜZELTEREK YENİDEN ESAS
KARAR NO : 2024/1070 HAKKINDA KARAR VERİLMESİ)
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 27/09/2021
ESAS NO : 2020/412 E 2021/650 K
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
DAVANIN KONUSU : Alacak
KARAR TARİHİ : 30/09/2024
YAZILDIĞI TARİH : 23/10/2024
Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında, ... parselde inşa edilen ... projesindeki C blok 7. Kat 83 ve C blok 24. Kat 257 no lu iki adet daire alım satımı için 23/12/2015 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesinde, bağımsız bölümlerin en geç 31/10/2017 tarihinde anahtar teslimi alıcıya teslim edileceğinin düzenlendiğini, bağımsız bölümlerin devir ve tesliminde oluşacak 365 güne kadarki gecikmelerde gecikme cezası ödenmeyeceğini, sonraki gecikmelerde alıcıya 1+1 daireler için aylık brüt 1.500,00 TL kira bedeli ödeneceğinin düzenlendiğini, davacının bu süreler içinde daireleri teslim etmediğini, müvekkilin tüm edimlerini süresi içerisinde yerine getirdiğini, mücbir sebep ve süre uzatımı durumunda bulunulmadığını, bu nedenle 01/11/2018 tarihinden itibaren daire başı brüt 1.500,00 TL kira bedelinin müvekkil şirkete ödenmesi gerektiğini, ancak ödenmediğini belirterek 01/12/2019 – 01/06/2020 (bu ayda dahil) arası döneme ilişkin brüt 1.500,00 TL rayiç kira bedelinin tespiti ile şimdilik net 16.800,00 TL' nin 10/07/2020 tarihinden itibaren işletilecek ticari temerrüt avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı vekili, davacının, müvekkilinin halefi olması hasebiyle arsa sahiplerince verilen süre uzatımının onu da bağlayacağını, bu hususun sözleşmenin 6. maddesinde de yer aldığını, anılan maddede mücbir sebepler veya arsa sahiplerince verilen süre uzatım halleri dışında 31/10/2017 tarihinde anahtar teslimi olarak tamamlanacağının kararlaştırıldığını, benzer şekilde 9., 14. ve 17. maddelerinde de benzer hususların kararlaştırıldığını, açıklanan sözleşme maddeleri gereğince arsa sahiplerince Nisan/2020 ayına kadar verilen süre uzatımlarının geçerli olacağını, taşınmazın bulunduğu ilçenin, tapu müdürlüğü ve belediyenin değişmesi, proje tadilatı, arsa sahiplerince imzalanan ek sözleşmeler, taşınmaz üzerindeki tedbirler, darbe girişimi, öngörülmeyen ekonomik dalgalanmalar, Covid-19 salgını gibi sebeplerle ek süre verildiğini, dilekçe tarihi itibariyle 300' e yakın bağımsız bölümün sahiplerine teslim edildiğini, oturumun başladığını, davacıya da teslim konusunda bildirim yapıldığını, ancak teslim almaya gelmediğini, davacının müvekkiline olan borcun tamamını ödemediğini, borç bitmeden kira alacağının talep edilemeyeceğini bildirerek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ
Mahkemece, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında imzalanmasa da taraflar arasında uygulanması gereken Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmelerinin 6.2., 6.4., 9.1. maddeleri hükümleri uyarınca, davalı yüklenici ve arsa sahipleri arasında imzalanan bila tarihli sözleşme ile inşaatın yeni bitiş tarihinin 30/04/2020 olarak kabul edilmesi ve cezasız sürenin (30.04.2020 + 365 gün=) 30/04/2021 tarihinde dolacağı, bu durumda davacı tarafça 01/12/2019 – 01/06/2020 dönemine ilişkin rayiç kira cezası talep edildiğinden anılan tarihlerde davalının cezalı durumda olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ
İstinaf eden- davacı vekili tarafından;
Mahkemece verilen kararın Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/402 E. 2021/656 K. sayılı kararı ile çelişkili olduğu, müvekkilinin arsa sahipleri ile süre uzatımına yönelik yapılan sözleşme ile bağlı olmadı gibi bu sözleşmenin müvekkiline bildirilmediği, davalı yanın basiretli bir tacir gibi davranmadığı gibi iyiniyetli de olmadığı bildirilerek başvurulmuştur.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Uyuşmazlık; gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında taşınmazların geç teslim edilip edilmediği, burada varılacak sonuca göre cezai şart alacağının doğup doğmadığı hususuna ilişkindir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, ... Projesi kapsamında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı taşınmazın teslim edilmemesi nedeni ile cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Gerek davacı ile yapılan gerekse davalı tarafından muvafakatle davacıya devir ve temlik edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin 6.1. maddesinde "Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halleri dışında, Ana Sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar teslim tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.'', 6.2. maddesinde. "Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri, düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı nedenler dışında en geç 31/10/2017 tarihinde ''Anahtar Teslimi'' olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir. Bu durumların varlığı halinde alıcı, bu süreler teslim süresine eklenecek olup, alıcı herhangi bir kira kaybı, hak ve talepte bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmektedir.'', 6.4. maddesinde ''Satıcı, alıcının o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla, bağımsız bölüm/bölümlerin devir ve tesliminde Ana Sözleşmede ve iş bu sözleşmede düzenlenen mücbir sebepler dışında meydana gelebilecek ve 365 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödemeyecektir...'' 9.1. maddesinde ''...Alıcı ...satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olması durumlarında satıcıdan herhangi bir hak ve talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ileride satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz.'' hükümlerinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı tarafından dosyaya sunulan, yüklenici davalı ile arsa sahipleri arasında düzenlenen üç adet protokol ile 15 Temmuz 2016 tarihinde ülkemizde gerçekleşen darbe girişimi ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü hal ve bu tarihten sonra gerçekleşen ekonomik gelişmeler ve gerçekleşmeler, inşaat birim fiyat ve maliyetleri ile döviz kurundaki artışların, sözleşmenin 11. maddesi uyarınca taraflarca mücbir sebep olarak kabul edildiği ve taraflar arasındaki karşılıklı iyi niyet ve yapılan müzakereler sonucunda inşaatın teslim tarihinin sırasıyla 15 Nisan 2019, 30 Ekim 2019 ve 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
Tarafların serbest iradeleri ile düzenlemiş oldukları sözleşme hükümleri kendilerini bağlayacağından, davacı alıcı, sözleşmenin 6.2. ve 9.1. maddeleri gereğince satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, satıcıya verilen bu hak nedeniyle teslimdeki süre uzatımı kadarki gecikmeden dolayı davalı satıcıdan kural olarak bir hak talebinde bulunamayacaktır. Ne var ki her hakkın kullanımında olduğu gibi, dava konusu olayda da, satıcıya verilen bu hakkın Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılmaması gerektiği göz ardı edilmemelidir. Bu nedenle davalı satıcının, anılan sözleşme hükümlerinden doğan bu yetkisini kullanırken, objektif iyiniyet kurallarına uygun davranması ve işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği makul süre uzatımından sonraki imalat süresi içinde inşaatı tamamlaması gerektiği kabul edilmelidir. Aksi halde, davacı alıcının hukuki durumu, kendisi dışında davalı satıcı ve dava dışı arsa sahibi arasında yapılacak olan süre uzatımlarına tabi tutulacaktır ki, bu sonucun hukuken himaye görmesi mümkün değildir. O halde işin gerektirdiği makul süre dışındaki süre uzatımları, objektif iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı ise, bu nitelikteki süre uzatımlarının, davacı yönünden sonuç doğurmayacağının kabulü gerekir. Zira, az yukarıda da değinildiği üzere, her hakkın kullanımında olduğu gibi sözleşmeden doğan hakların kullanımında da dürüstlük kurallarına aykırı davranılmaması ve hakkın kötüye kullanılmasına cevaz verilmemesi gerektiği, en temel hukuk kurallarından olup, aksine bir sonuç, hakimin müdahalesini gerektiren hukuka aykırılık olarak kabul edilmelidir.
Sonuç olarak, sözleşmede; taşınmazların teslim tarihi 31/10/2017 olarak kararlaştırılmış olup, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan protokol gereğince davalıya verilen ilk süre uzatımı, işin niteliğinin gerektirdiği makul süre uzatımı olarak kabul edilerek, son teslim tarihinin 15/04/2019 tarihi olması gerektiği, sözleşmenin 6.4. maddesi gereğince bu tarihe 365 gün eklenmesi ile birlikte gecikme tazminatının 15/4/2020 tarihinden itibaren istenebileceği, bunun dışındaki süre uzatımlarının davacı yönünden sonuç doğurmayacağı sonucuna varılmıştır.
Davacı, iş bu davada 01/12/2019-01/06/2020 tarihleri arasında hesap edilecek rayiç kira bedelinin tahsili talep ettiği anlaşılmış olup, 15/04/2020-01/06/2020 tarihleri arasındaki iki adet taşınmaza ilişkin kira bedelini talep edebileceği anlaşıldığından mahkemece yukarıdaki belirlemeler ve davacı yanın talebi nazara alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın reddi kararının yerinde olmadığı anlaşılmıştır.
Açıklanan nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK'nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca düzeltilerek, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KISMEN KABULÜ ile;
2-Ankara 3.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2020/412 Esas 2021/650 Karar sayılı 27/09/2021 tarihli kararının HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince DÜZELTİLEREK YENİDEN ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE,
3-a-Davanın KISMEN KABULÜ İLE,
4.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
b-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 307,40-TL harçtan peşin alınan 286,91-TL harcın mahsubu ile bakiye 20,49-TL harcın davalıdan alınarak Hazine’ye İrat Kaydına,
c-Davacı tarafça sarf edilen 54,40-TL başvurma harcı ile 286,91-TL peşin harcın davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
ç-Davacının 119,00-TL posta-davetiye gideri, 3.000,00-TL bilirkişi gideri olarak sarf ettiği toplam 3.119,00-TL yargılama giderinin kabul ve ret oranına göre 835,45-TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
d-Davacı vekili kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.nin (13/2).maddesi uyarınca hesap ve takdir edilen A.A.Ü.T. uyarınca 4.500,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
e-Davalı vekili kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.nin (13/3).maddesi uyarınca hesap ve takdir edilen A.A.Ü.T. uyarınca 4.500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
g-HMK'nun 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
İstinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerine ilişkin olarak;
4-İstinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından yatırılan istinaf karar ve ilam harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
5-İstinaf eden davacı tarafından yapılan 50,00TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
7-HMK'nun 333.maddesi gereğince gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
8-Kararın tebliğinin İlk Derece Mahkemesince yapılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nin 362/1.a.maddesi gereğince kesin olmak üzere 30/09/2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Başkan
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Katip
e-imzalıdır
NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
"5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur."